Résidence du Trésor, immeuble de caractère dans le style fin XIXème, situé 2-4 rue des Marchands à Cognac
Référence : PLU2020-02
Située en plein coeur de COGNAC, cette résidence, ancien immeuble du Trésor, est idéalement situé, et fait l’objet d’une restauration complète de très haute qualité. Elle présente une excellente opportunité d’investissement immobilier à Cognac.
Une excellente opportunité d’investissement immobilier à Cognac.
La résidence du Trésor comprendra 8 appartements standing, en T2 et T3. La restauration respectera les détails architecturaux d’origine.
Les 8 appartements bénéficieront d’une grande luminosité, et présenteront de très beaux volumes. Certains seront agrémentés d’une grande terrasse ou d’un balcon.
Centaure Investissements vous conseille COGNAC, ville attrayante par son économie
Pourquoi investir en immobilier à Cognac dans le cadre de ces dispositifs ?
Cognac attire de plus en plus de jeunes cadres parisiens, sans oublier l’arrivée des militaires issus de la base aérienne de Tours. L’immobilier à Cognac centre ville dispose donc d’une offre limitée et très recherchée.
Cette superbe résidence possède tous les critères de séduction avec ses 8 logements, dont 1 créé en surélévation.
Les parties communes sont très bien pensées et mettent en valeur les appartements.
Cette résidence est éligible aux dispositifs Déficit Foncier ou Denormandie
Le ratio de travaux est d’environ 70 %. Les frais de notaire ne portent que sur le foncier.
Des stationnements optionnels sont proposés, en supplément du prix des logements, dans un chai situé rue Plumejeau. Un tarif préférentiel est proposé aux investisseurs de la résidence mais des places restent accessibles aux investisseurs extérieurs à la résidence.
Elles se situent à égales distance (210m à pied) de la copropriété et de la place François 1er.
L’opération est éligible aux dispositifs du déficit foncier ou Denormandie, encadrée par le cabinet Rivière, fiscaliste à Bordeaux.
Pourquoi investir en déficit foncier ?
Investir en déficit foncier est parfois la seule opération d’investissement immobilier efficace pour certains contribuables afin de réduire l’imposition de leurs revenus fonciers existant.
Un contribuable qui est fortement imposé sur les revenus fonciers qu’il perçoit à plusieurs possibilités :
- vendre le bien pour ne plus percevoir les revenus fonciers,
- apporter ou vendre le bien à une société qu’il contrôle et qui relève de l’impôt sur les sociétés,
- mettre le bien en location meublée pour relever de la catégorie des BIC (micro BIC ou amortissement comptable),
- générer un déficit pour « gommer » les revenus fonciers et ainsi réduire son imposition.
Or, il arrive qu’un propriétaire ne veuille pas, ou ne puisse pas, disposer du logement qui lui procure des revenus fonciers, car il :
- est en phase de construction d’un patrimoine locatif ayant vocation à lui procurer des revenus fonciers dans x années pour compléter sa retraite,
- y a un dispositif fiscal en cours, type Scellier, Duflot, Pinel, nécessitant de conserver le logement loué dans son patrimoine,
- est co-indivisaire du bien et qu’il ne trouve pas d’acquéreur pour sa quote-part indivise,
- y a un locataire en place.
Dans ces cas, un investissement immobilier générant un déficit foncier permet à l’investisseur de réduire (temporairement) son imposition à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers.
Au delà des plafonds des niches fiscales
Pour les contribuables qui ont consommé tous les plafonds de défiscalisation (10 000 € + 8 000 € pour les investissements Outre-mer), par des réductions et crédits d’impôt, le seul levier pour réduire leur fiscalité est de créer une déduction.
Les charges déductibles des revenus catégoriels ou du revenu global (par exemple, un versement épargne retraite déductible du revenu global dans la limite d’un plafond annuel) diminuent le revenu imposable et donc le montant de l’impôt. Mais elles ne sont pas soumises au plafond des niches fiscales.
Un dispositif de déduction de droit commun
Le déficit foncier est un dispositif de déduction de droit commun qui contrairement aux dispositifs de défiscalisation, n’est ni limité en montant d’investissement, ni plafonné en montant de dépenses de travaux, ni restreint à une certaine zone géographique, ni conditionné à un montant de loyer ou de ressources du locataire, etc.
Acquérir un bien immobilier avec ou sans apport ?
S’agissant d’un investissement locatif, la réponse est : sans apport.
En effet, les intérêts d’emprunt ainsi que les frais d’emprunt (frais de constitution du dossier de prêt, frais d’hypothèque, prime d’assurance-emprunteur) sont déductibles des revenus fonciers et viennent donc diminuer le montant des revenus imposables.
Un apport n’a de sens que pour réduire l’effort d’épargne ou raccourcir la durée du prêt.
Le type d’emprunt, prêt in fine ou amortissable, dépend de l’effort d’épargne que l’investisseur est disposé à consacrer à son investissement.
Le prêt in fine limite l’effort mensuel puisque l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts (le capital sera remboursé en une seule fois à terme) mais il nécessite de disposer d’un capital qui pourra être donné en garantie (ou versements réguliers sur un contrat d’assurance vie).
Les charges relatives à des intérêts d’emprunt souscrits pour l’acquisition d’un bien locatif nu sont déductibles mais exclusivement des revenus fonciers (de l’année du paiement ou des 10 années suivantes). Aucune imputation sur le revenu global n’est possible.
Le + Centaure Investissements : une étude personnalisée pour déceler vos opportunités
Pour vous assurer que cette offre réponde à vos besoins, à vos projets, à votre situation personnelle, financière et patrimoniale, nous offrons une étude personnalisée utile à la bonne compréhension de la portée et des risques de l’opération envisagée.
La législation en vigueur, le marché de l’immobilier d’investissement et votre situation personnelle et financière étant susceptibles d’évolution, les informations présentes sur cette page ne sont données qu’à titre purement indicatif.
Il est donc important de prendre en compte tous les aspects de votre patrimoine pour réaliser cette étude, et de comprendre la simulation liée à l’investissement envisagé.
Pour se faire, nous proposons systématiquement, la réalisation d’un bilan de patrimoine synthétique. Ensuite, vous retrouverez les explications, avantages, inconvénients, etc. … dans la lettre de mission et le rapport de mission qui seront proposés avant toute intention d’acquisition.
