Préparer le cap de la retraite
Selon divers sondages réalisés ces dernières années, les français aspirent le plus souvent à plus de liberté, plus de loisirs et à passer plus de temps avec leur famille. Ces items reviennent constamment. La plupart du temps, la problématique de l’investissement immobilier ne se pose même pas.
Centaure Investissements présente le quatrième épisode de notre saga retraite, en se penchant davantage sur le cap de la retraite
Le cap de la retraite
Cap retraite : Les nouveaux enjeux de la retraite
Actuellement, la France compte plus de 16 millions de retraités touchant une pension moyenne de 1 500 euros bruts par mois. Est-ce réellement suffisant pour bien vivre ? Selon des études récentes, il semblerait bien que non ! En effet, il faut 1569 euros par mois pour une personne seule retraitée pour avoir le sentiment de vivre décemment.
Par ailleurs, certains postes de dépense s’accroissent inéluctablement avec l’âge comme celui de la santé et des frais médicaux. Cette augmentation des frais médicaux ne fait qu’augmenter avec le grand âge. Ainsi les dépenses liées à la santé doublent entre 35 ans et 75 ans. Et cette progression ne fait que s’amplifier sans coup férir après 75 ans.
De plus, le jeune retraité s’aperçoit rapidement que ses revenus baissent à minima de 25% dès les premiers versements de retraite. Ils doivent donc se réadapter rapidement en faisant des coupes dans leur budget. Parallèlement aux dépenses de santé, le retraité qui se retrouve avec du temps supplémentaire souhaite voyager, et profiter des loisirs.
En outre, l’espérance de vie a augmenté de 10 ans sur les 30 dernières années et devrait encore gagner 10 ans dans les 30 prochaines années … Aujourd’hui, la période de retraite représente donc le tiers d’une vie. Dans ce contexte, les retraités aspirent à une vie décente et non à se contenter de survivre.
Cap retraite : L’immobilier devient une contrainte
A la retraite, l’immobilier locatif peut de prime abord être un palliatif à la baisse de revenus. En effet, la plupart du temps, les crédits sont déjà remboursés et les revenus locatifs perçus sont là pour garantir le maintien du niveau de vie. Mais au fil du temps, le retraité va s’apercevoir que la gestion de son bien est très contraignante, et pénalisante fiscalement.
Aujourd’hui, les revenus fonciers (notamment dans le nu) sont trop imposés. En effet, ceux-ci sont taxés à la tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux de 17,2%. Soit une fiscalité qui peut monter à plus de 60% ! Et c’est sans compter les impôts fonciers, les travaux d’entretien et l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Pour gérer leur parc immobilier, les retraités doivent donc puiser dans leur capital jusqu’à ce qu’il n’y ait plus de trésorerie suffisante pour faire face.
L’immobilier locatif à la retraite n’est donc plus du tout pertinent. De plus, la gestion au quotidien avec les travaux, l’entretien, les problèmes avec le locataire, les déclarations d’impôt, deviennent peu à peu trop lourdes à supporter. Peu à peu, la plupart des retraités jettent l’éponge et revendent leur bien dans de mauvaises conditions car ils ne s’y sont pas suffisamment préparés.
Le cap de la retraite
Cap retraite : Vendre son patrimoine immobilier
Culturellement, opter pour la vente de son parc immobilier à la retraite n’est pas toujours bien compris par les Français. Pourquoi vendre des biens qui n’ont fait que prendre de la valeur au fil du temps et qui ont apporté beaucoup de satisfactions tout au long de la vie active ? De plus, il y a souvent un aspect affectif reliant l’investisseur à tel ou tel bien. Cependant, vouloir conserver à tout prix ses actifs est la plupart du temps, une mauvaise décision. Mieux vaut choisir d’aller vers des contrées fiscales plus verdoyantes en arbitrant son immobilier vers des placements financiers plus performants à moyen terme. Grâce à cet arbitrage entre immobilier et placements, le retraité bénéficiera de la liquidité et de la sérénité dont il a besoin.
Cap retraite : Focus sur la performance
En termes de performance, l’immobilier est très rentable. c’est indéniable. Un investisseur peut espérer des rendements oscillants entre 5 et 6% relativement facilement. Parfois plus avec le LMNP. A cela s’ajoute la revalorisation du prix du bien dans le temps et qui conduit au bout de quelques années à une augmentation patente de son patrimoine. Les parisiens ayant acheté un bien en 2005 ont fait d’énormes plus-values en une quinzaine d’années.
Tout cela serait parfait sans l’imposition particulièrement lourde du véhicule immobilier lorsque tout est remboursé. En effet, on ne peut plus déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs. De plus, le taux de l’IR et des prélèvements sociaux rend la plupart du temps le placement fiscalement confiscatoire. “Cuba sans le soleil”. C’est à ce moment là qu’il faut s’interroger sur l’avenir. Souhaitez vous vendre votre bien à un tiers ou le transmettre à vos enfants ? Si vous souhaitez le transmettre, la stratégie de l’O.B.O est souvent pertinente.
Le cap de la retraite
Cap retraite : A chaque période de la vie, son timing patrimonial
L’immobilier est un outil indispensable pour se constituer un patrimoine. En effet, grâce à l’effet de levier du crédit, l’investisseur a pu acheter des biens en les louant et en s’enrichissant. C’est le locataire qui payait le crédit en quelque sorte. C’est le facteur-clé. Ainsi l’effet de levier permettait en cours de vie active de ne pas toucher à son épargne, voire même à la placer, car on achetait avec un capital qu’on ne détenait pas.
Mais le crédit ne dure qu’un temps et lorsque la retraite approche, les enjeux ne sont plus les mêmes. c’est au contraire le moment pour récolter les fruits de ses investissements. En effet, lorsque la retraite sonne, l’immobilier n’offre plus vraiment d’atouts. Même si le bien est fort rentable sur le papier, l’investisseur se verra rattraper par la patrouille fiscale peu après (souvent l’année suivante).
Le cap de la retraite
Cap retraite : La solution de l’assurance vie
Ce sera donc le moment opportun de vendre son bien en récoltant une belle plus-value au passage pour investir dans un contrat d’assurance-vie (avant 70 ans si possible) beaucoup plus liquide et dont les fonds seront répartis habilement sur divers supports. En atteignant simplement un minimum de 3 à 4 % de performance par an, cela sera toujours mieux que de se faire attaquer de toute part par les fourches caudines du fisc.
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Le cap de la retraite
Communication non contractuelle
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. En conséquence, l’objectif de performance n’est pas garanti. L’assureur s’engage sur le nombre d’unités de compte et non sur leur valeur qu’il ne garantit pas. Elles s’entendent hors fiscalité et frais de gestion annuels des contrats de capitalisation concernés.Notez qu’un entretien auprès d’un conseiller est indispensable afin de vérifier que les solutions présentées soient en cohérence avec votre situation. Sachez que la souscription à cette solution prendra en compte les objectifs et le profil d’investisseur de l’épargnant. L’investissement portant sur des supports en unités de compte présente un risque de perte en capital.
Les investissements immobiliers
Les investissements immobiliers sont des supports de placement à long terme et doivent s’envisager dans une optique de diversification de votre trésorerie. Ils investissent principalement dans des actifs liés à l’immobilier et par conséquent exposés aux risques liés au marché immobilier. La valeur de ces investissements peut varier à la hausse comme à la baisse selon l’évolution des marchés immobiliers, tout comme les revenus qui y sont associés.
Risques :
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Immobiliers : évolution des prix du marché immobilier, contrat de promotion immobilière, pénurie de biens correspondants aux critères de sélection.
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Financiers : taux (inflation, taux d’intérêt), liquidité, perte en capital, risque lié à l’endettement et à l’effet de levier, risque lié à la forme sociale de la Société
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Opérationnels : défaillance d’un locataire, vacance locative, absence d’historique opérationnel, sur-longévité du locataire dans le cadre du viager, risques spécifiques liés à la location et à la concentration de locataires, risques inhérents à l’absence de comptes historiques de la société, risque lié au contrat de promotion immobilière
Chez Centaure Investissements, nos conseillers sont des experts généralistes intervenant sur tous les domaines patrimoniaux et dans toute la France :
- Immobilier
- Produits financiers et assurance-vie
- Optimisation fiscale
- Retraite
- Succession
- Prêts
- Assurances
La relation de confiance qui se tisse avec le client nécessite également des capacités relationnelles très développées. La pédagogie est également une compétence précieuse pour proposer un conseil pertinent, clair, ne portant pas à confusion pour l’investisseur particulier.
Toutefois le conseiller n’est pas omniscient. Il ne se substitue pas aux autres experts (notaires, avocats, experts-comptables ou sociétés de gestion). En réalité, il va coordonner les conseils et l’action, occasionnellement, lorsque l’intervention d’un spécialiste est nécessaire pour son client, à l’image d’un chef d’orchestre patrimonial. Par exemple, Centaure Investissements travaille en partenariat avec plusieurs cabinets d’avocats, d’expertises comptables et études notariales pour accompagner au mieux ses clients en co-construction de la stratégie patrimoniale.
En bref
- Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est d’être le chef d’orchestre de vos finances, et d’une façon générale, de votre patrimoine dans son ensemble, pour vous permettre de concrétiser vos projets et de régler des problématiques patrimoniales.
- Il vous conseille et met en œuvre des stratégies pour y parvenir.
- Son indépendance vous garantit un conseil impartial, personnalisé et orienté vers votre réussite, sans conflit d’intérêt quant aux solutions proposées.
- Pour mieux vous conseiller, il va s’entourer d’autres experts qui vont vous apporter leurs connaissances et ainsi vous donner toutes les clés pour faire fructifier votre patrimoine.
- Enfin, il s’adresse à tout un chacun. Nul besoin d’être fortuné pour prévoir sa future retraite, assurer sa maison, ou encore placer ses économies.
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