Investir en SCI ou SCPI dans son assurance-vie : bonne ou mauvaise idée ?
En termes d’investissement immobilier dans l’assurance-vie, les SCPI ne sont plus à présenter en 2021. Faciles d’accès avec un ticket d’entrée plus modeste que l’investissement en direct, elles présentent l’avantage supplémentaire de se dégager de toutes les contraintes de gestion sur le long terme. Elles peuvent s’acquérir via un compte de titres ordinaire ou par l’intermédiaire d’une compagnie d’assurance qui logera les parts acquises dans un contrat d’assurance-vie avec, à la clé, une absence de fiscalité. La SCI présente également de sérieux atouts. Alors quel véhicule d’investissement privilégier au sein de son contrat d’assurance vie ? Voici quelques éléments de réponse.
Centaure Investissements revient sur l’intérêt de détenir des SCI ou des SCPI dans son assurance-vie.
Investissement immobilier dans l’assurance-vie
Acheter des parts de SCPI dans son assurance vie
Les avantages
Idéalement pour l’épargnant, pouvoir combiner les avantages de la SCPI et sa rentabilité avec l’enveloppe fiscale de l’assurance peut être une bonne alternative sur le long terme. En outre, Le prix des parts dans le cadre d’une assurance-vie est inférieur à celui d’une acquisition en direct. Notez que la liquidité est garantie par l’assureur. A l’achat, les frais appliqués en assurance-vie se situent généralement aux alentour de 5 %.
Outre des frais de souscription plus bas, il est possible de transmettre les parts avec un abattement de 152.500 € en cas de décès. Sans oublier que le risque est porté par la compagnie d’assurance. Il est également possible de revendre à tout moment ses parts avec une fiscalité généreuse. De plus, en assurance vie, les versements sont souples, car ils sont libres ou programmés. Enfin, après 8 ans, vous bénéficiez lors des rachats, d’un abattement de 4 600€ ou 9 200€ pour un couple (hors prélèvements sociaux).
Hors du cadre de l’assurance-vie, les loyers de parts de SCPI sont imposés en revenus fonciers comme dans le cas de l’immobilier détenu en direct. Logées dans le cadre de l’allocation d’une assurance vie, les parts de SCPI ne sont imposées qu’en cas de rachat, partiel ou total. Une attention particulière est à porter sur les frais occasionnés par la revente des parts de SCPI détenues en direct. Ils se situent généralement aux alentours de 8 %. Toujours dans le cadre d’une détention hors assurance-vie, la liquidité est dépendante du marché secondaire. En effet, pour revendre vos parts, il faut nécessairement qu’il y ait un acquéreur pour vous les racheter, ce qui peut être compliqué en cas de dévalorisation des parts ou des loyers.
Investissement immobilier dans l’assurance-vie
Les inconvénients
Acheter des parts de SCPI en assurance-vie a tout de même quelques inconvénients. En effet, il n’est pas possible d’acheter des parts via le crédit bancaire classique. Il faut donc disposer de liquidités pour accéder aux parts dans le cadre de son assurance-vie. Par ailleurs, on ne perçoit pas la totalité des revenus générés par les SCPI car l’assureur en captera sans doute une partie au passage.
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Acheter des parts de SCI dans son assurance vie
Cette typologie d’unité de compte vise la gestion d’un patrimoine immobilier pour générer des revenus locatifs qui se capitalisent. Comme les SCPI, les SCI sont gérées par des sociétés de gestion et accessibles dans la palette d’unités de compte de certains contrats d’assurance vie. Les différences portent surtout sur la composition de l’immobilier détenu au sein de la société civile. Ainsi, dans un même fonds SCI, on pourra retrouver des parts de SCPI, des parts d’OPCI, des clubs deals, etc…
Les SCI sont des fonds de fonds. Les frais d’entrée affichés varient entre 1,5% et 2,5%. Mais il peut exister des strates de frais potentiellement plus élevées qu’en SCPI. Elles sont donc « chargées » en frais de gestion selon les sous-jacents sur lesquels elle a investi.
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Investissement immobilier dans l’assurance-vie : La conclusion
Quand on investit dans des parts de SCPI, il faudra supporter des frais d’entrée parfois prohibitifs et sur la plupart des contrats, des pénalités en cas de revente. Les SCI sont a priori moins gourmandes en frais et aucune pénalité de sortie n’est prévue. In fine, la SCI répondra mieux aux objectifs d’un investisseur qui souhaite se positionner sur le moyen-long terme. Rappelons que les SCPI distribuent ou capitalisent les revenus quand La SCI ne fait que capitaliser. Ceci n’est pas anecdotique car cela permet d’exclure au passage la ponction de l’assureur, qui ne pourra pas tirer de bénéfices de sa participation.
Donc, avantage aux SCI en raison des frais élevés lors de la revente des SCPI. Par ailleurs, nous émettons de régulières mises en garde dans nos publications eu-égard au possible éclatement de la bulle immobilière. L’histoire nous rappelle en effet au marché des SCPI en 1993.
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Communication non contractuelle
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. En conséquence, l’objectif de performance n’est pas garanti. L’assureur s’engage sur le nombre d’unités de compte et non sur leur valeur qu’il ne garantit pas. Elles s’entendent hors fiscalité et frais de gestion annuels des contrats de capitalisation concernés. En investissant sur des supports en unités de compte vous profitez du potentiel de performances des marchés financiers, mais vous prenez un risque de perte en capital. En effet, l’assureur s’engage sur le nombre d’unités de compte, mais ne garantit pas leur valeur. Celle-ci est soumise à des fluctuations, à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution des marchés financiers.
Notez qu’un entretien auprès d’un conseiller est indispensable afin de vérifier que les solutions présentées sont en cohérence avec votre situation. Sachez que la souscription à cette solution prendra en compte les objectifs et le profil d’investisseur de l’épargnant. L’investissement portant sur des supports en unités de compte présente un risque de perte en capital.
Les investissements immobiliers
Les investissements immobiliers sont des supports de placement à long terme et doivent s’envisager dans une optique de diversification de votre trésorerie. Ils investissent principalement dans des actifs liés à l’immobilier et par conséquent exposés aux risques liés au marché immobilier. La valeur de ces investissements peut varier à la hausse comme à la baisse selon l’évolution des marchés immobiliers, tout comme les revenus qui y sont associés.
Risques :
- Immobiliers : évolution des prix du marché immobilier, contrat de promotion immobilière, pénurie de biens correspondants aux critères de sélection.
- Financiers : taux (inflation, taux d’intérêt), liquidité, perte en capital, risque lié à l’endettement et à l’effet de levier, risque lié à la forme sociale de la Société
- Opérationnels : défaillance d’un locataire, vacance locative, absence d’historique opérationnel, sur-longévité du locataire dans le cadre du viager, risques spécifiques liés à la location et à la concentration de locataires, risques inhérents à l’absence de comptes historiques de la société, risque lié au contrat de promotion immobilière
Chez Centaure Investissements, nos conseillers sont des experts généralistes intervenant sur tous les domaines patrimoniaux :
- Immobilier
- Produits financiers et assurance-vie
- Optimisation fiscale
- Retraite
- Succession
- Prêts
- Assurances
La relation de confiance qui se tisse avec le client nécessite également des capacités relationnelles très développées. La pédagogie est également une compétence précieuse pour proposer un conseil pertinent, clair ne portant pas à confusion pour l’investisseur particulier.
Toutefois le conseiller n’est pas omniscient. Il ne se substitue pas aux autres experts (notaires, avocats, experts-comptables ou sociétés de gestion). En réalité, il va coordonner les conseils et l’action, occasionnellement, lorsque l’intervention d’un spécialiste est nécessaire pour son client, à l’image d’un chef d’orchestre patrimonial. Par exemple, Centaure Investissements travaille en partenariat avec plusieurs cabinets d’avocats et d’expertises comptables pour accompagner au mieux ses clients en co-construction de la stratégie patrimoniale.
En bref
- Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est d’être le chef d’orchestre de vos finances, et d’une façon générale, de votre patrimoine dans son ensemble, pour vous permettre de concrétiser vos projets et de régler des problématiques patrimoniales.
- Il vous conseille et met en œuvre des stratégies pour y parvenir.
- Son indépendance vous garantit un conseil impartial, personnalisé et orienté vers votre réussite, sans conflit d’intérêt quant aux solutions proposées.
- Pour mieux vous conseiller, il va s’entourer d’autres experts qui vont vous apporter leurs connaissances et ainsi vous donner toutes les clés pour faire fructifier votre patrimoine.
- Enfin, il s’adresse à tout un chacun. Nul besoin d’être fortuné pour prévoir sa future retraite, assurer sa maison, ou encore placer ses économies.
