Emprunt et résidence principale : les liaisons dangereuses ?

Si la résidence principale revêt un caractère affectif évident et présente l’avantage de vous offrir une épargne de précaution, elle ne présente en revanche qu’une valeur très limitée dans le cadre d’une stratégie patrimoniale rationnelle. Et la raison en est simple : l’emprunt qui doit vous aider à réaliser votre projet se révèle parfaitement improductif ! En effet, il ne présente aucun intérêt tant sur le plan de la rentabilité qu’en matière de fiscalité ou de succession. Et la perspective d’une plus-value ne présente aucune garantie.

« Seulement une épargne de précaution ? Ce n’est déjà pas si mal », pourriez-vous objecter. Et cela est vrai. Mais dans le cadre d’une stratégie patrimoniale, celle-ci ne vous est d’aucune utilité.

En effet, la cohorte de livrets dédiés à cette finalité ne répond surtout qu’à un besoin d’anticiper un besoin de liquidités subit. Et s’il vous est possible de vous projeter sur un horizon suffisamment long pour envisager l’acquisition de votre résidence principale, inutile de gonfler vos livrets au-delà de 3 ou 6 mois de dépenses pour les plus frileux. Bien que le spectre de la loi Sapin 2 soit plus présent que jamais sur l’épargne liquide comme les livrets A ou autres fonds en euros annoncés à moins de 1 % de rendement pour 2020. Raison majeure du succès grandissant de l’assurance-vie luxembourgeoise, qui représente pratiquement une souscription sur deux aujourd’hui par crainte de l’avenir du système financier français.

Le couple épargne de précaution – résidence principale …

Si le couple épargne de précaution – résidence principale permet de structurer votre patrimoine, vous pourrez développer celui-ci grâce à l’investissement locatif ou les divers placements financiers. Une fois de plus, la raison en est simple : en investissant dans le locatif, vous vous offrez des perspectives de rendements qui transforment votre emprunt en outil d’accroissement de votre surface financière. Et, sous condition de ne pas avoir une aversion totale au risque, les placements financiers vous permettent également d’espérer des performances intéressantes.

Enfin, à compter de l’obtention de votre accord de prêt pour votre résidence principale, votre seul et unique but va consister dans le remboursement le plus rapide possible de celui-ci. Ainsi, vous vous libèrerez à nouveau une capacité d’emprunt dont il faudra savoir tirer parti en investissant, par exemple, sur l’immobilier de rapport.

Remboursement de votre résidence principale par l’afflux de liquidités ?

Si vous bénéficiez d’une rentrée d’argent, ne comptez pas sur votre banquier pour vous encourager à en profiter pour rembourser votre emprunt ! En effet, ce dernier préfèrera vous proposer d’investir sur des produits financiers afin de conserver son crédit. Cependant, pour que cette tactique vous soit véritablement profitable, le coût du crédit va devoir rester inférieur aux rendements que vous pourrez retirer de votre placement. Et ça, c’est tout à fait possible avec une bonne allocation, mais votre banquier ne pourra pas vous le garantir ! En clair, sauf à prendre des risques plus ou moins importants, il y a peu de chances que vous en sortiez véritablement gagnant.

Au lieu de ça, tentez plutôt de vous offrir un effet de levier par le remboursement du crédit de votre résidence principale. L’effort que vous fournirez chaque mois pour épargner pourrait vous aider dans l’acquisition d’un bien immobilier locatif. Ainsi, les revenus générés participeront au financement de son acquisition.

De surcroît, par le choix d’un programme immobilier adapté à votre profil, vous pourrez même accroître cet effet de levier. En effet, à chaque situation son programme. Si vous faites face à une lourde imposition, optez pour l’investissement en meublé qui vous permettra de générer des revenus BIC exempts d’imposition à long terme. La SCPI quant à elle peut tout à fait répondre au souhait de simplicité et de souplesse. Enfin, dans une stratégie de réduction d’imposition, les programmes de défiscalisation tels que les « Pinel » ou « Monuments Historique » vous seront d’une grande aide.

Certains préfèrent conserver leur prêt immobilier et leurs liquidités

Notez toutefois que le prêt sur la résidence principale est généralement couvert par les assurances décès – invalidités. Aussi, stratégiquement, il est souvent conseillé, selon l’âge des propriétaires, de conserver leur prêt immobilier, afin de placer leurs liquidités sur une ou plusieurs assurance-vies. L’intérêt de cette stratégie est double. En cas de décès, le capital restant du est ainsi pris en charge par l’assureur, alors que les liquidités conservées sont transmises au(x) bénéficiaire(s) de son choix, qui bénéficiera de l’abattement de 152 500 euros, lié à l’enveloppe assurance vie.

De plus, sur le long terme, les placements rapporteront potentiellement plus que le taux d’intérêt du prêt. Dans ce cas, nous conseillons de racheter sur l’assurance-vie, l’équivalent de la mensualité de prêt, au fur et à mesure de son amortissement. Cela à l’aide d’une assurance-vie qui permet de neutraliser la fiscalité des rachats. On obtient dans ce cas un quadruple avantage stratégiquement ultra pertinent, en liant la protection de sa famille, la conservation de ses liquidités, l’optimisation successorale et fiscale.

Vous l’aurez compris. Tout l’enjeu résidera dans l’utilisation efficiente du levier que vous offre le crédit. En résumé, préférez l’immobilier locatif à la résidence principale en optant pour un programme immobilier qui répond à vos objectifs.

L’atout du prêt immobilier avec l’assurance décès-invalidité

Alors, le crédit et la résidence principale forment-ils un couple idéal ? La réponse reste souvent oui pour une raison toute simple. Le prêt sur la résidence principale est généralement couvert par les assurances décès – invalidités. Aussi, stratégiquement, il est souvent conseillé, selon l’âge des propriétaires, de conserver leur prêt immobilier, afin de placer leurs liquidités sur une ou plusieurs assurance-vies. L’intérêt de cette stratégie est double. En cas de décès, le capital restant du est ainsi pris en charge par l’assureur, alors que les liquidités conservées sont transmises au(x) bénéficiaire(s) de son choix, qui bénéficiera de l’abattement de 152 500 euros, lié à l’enveloppe assurance vie.

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En bref

• Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est d’être le chef d’orchestre de vos finances, et d’une façon générale, de votre patrimoine dans son ensemble, pour vous permettre de concrétiser vos projets et de régler des problématiques patrimoniales.

• Il vous conseille et met en œuvre des stratégies pour y parvenir.

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• Pour mieux vous conseiller, il va s’entourer d’autres experts qui vont vous apporter leurs connaissances et ainsi vous donner toutes les clés pour faire fructifier votre patrimoine.
• Enfin, il s’adresse à tout un chacun. Nul besoin d’être fortuné pour prévoir sa future retraite, assurer sa maison, ou encore placer ses économies.