DEFISCALISATION IMMOBILIERE : UNE OPTION GAGNANTE POUR REDUIRE VOTRE IMPOSITION !

Investir dans un dispositif de défiscalisation immobilière

En effet, dans l’objectif de redynamiser certaines zones du territoire, l’État a mis en place de nombreux dispositifs tels que le dispositif Pinel, la Loi Pinel Outre-Mer ou encore le déficit foncier. Le principe de la défiscalisation par l’immobilier locatif comprend une double finalité :

1. Faciliter la construction d’un patrimoine durable et rentable. En effet, ce type d’investissement constitue un excellent moyen de percevoir des revenus à la fois évolutifs et récurrents grâce aux recettes générées par la location.
2. Bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.

Cependant, il peut sembler parfois complexe de s’y retrouver parmi l’ensemble des dispositifs d’incitations fiscales liés à l’immobilier. D’autant que chacune des lois ouvrant droit à des réductions ou déductions d’impôts répond à une stratégie particulière qui va conditionner le choix du programme le plus adapté à votre objectif. Le conseil d’experts s’avère donc essentiel. Ainsi, revenons sur les dispositifs que vous pouvez actionner.

La loi Pinel pour investir dans les logements neufs en France métropolitaine

Depuis le mois de septembre 2014, et vraisemblablement jusqu’en décembre 2021, le législateur met en place le dispositif Pinel qui permet l’obtention d’un avantage fiscal par l’investissement dans un logement neuf. Pour en bénéficier, le propriétaire du bien s’oblige à respecter les conditions suivantes :

• Acquérir un logement neuf
• Mettre en location le bien nu (non meublé) pour une période de 6, 9 ou 12 ans

• Maintenir le plafond des loyers dus par son locataire dans la limite de ceux prévus par les textes
• Affecter ledit bien à la résidence principale

Sous condition d’honorer cet engagement, l’avantage fiscal perçu après 6 ans de location s’élève à 12 % du montant de l’investissement. Dés lors, pour une durée de location équivalente à 9 ans, l’avantage fiscal se monte à 18% du montant de l’investissement. Cela représente une réduction d’impôt annuelle de 2%. Il faut néanmoins apporter une précision. Le champ d’application de cette réduction se limite à un investissement dont le montant ne dépasse pas les 300 000 euros. Il faut donc en déduire que pour une durée de location équivalente à 9 ans, la réduction s’élèvera à 54 000 euros.

En outre, il existe une seconde modalité. En effet, en contrepartie d’une prorogation initiale de son engagement jusqu’à 12 ans, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 21%. Soit un gain de réduction d’impôts de 1% par année supplémentaire.

Enfin, et il faut y voir un apport de la Loi Pinel, autorisation est donnée à l’investisseur de louer ledit logement à son ascendant ou descendant à condition qu’il s’agisse d’un foyer fiscal séparé qui réponde aux conditions de ressources imposées par la Loi Pinel.

La Loi Girardin relative à l’investissement locatif en Outre-Mer

A compter du 23 juillet 2003, les investisseurs ont l’opportunité de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de l’acquisition d’un bien immobilier neuf situé dans les départements et collectivités d’Outre-Mer. Etant précisé que depuis 2018, la loi Pinel Outre-Mer remplace la loi Girardin dans les DOM et les COM.

Le champ d’application territorial de cet avantage fiscal porte sur les logements neufs établis en Outre Mer :

• Guadeloupe
• Guyane
• Martinique
• La Réunion
• Mayotte
• Saint-Barthélemy
• Saint-Martin
• Saint-Pierre et Miquelon
• Nouvelle-Calédonie
• Polynésie française
• Iles Wallis et Futuna

A l’instar du dispositif Pinel applicable en métropole, l’investisseur s’oblige à mettre le bien location pour une durée allant de 6 à 12 ans ainsi qu’à respecter les plafonds de loyers définis par les textes.

En revanche, si comme dans le cadre de la Pinel classique, le montant de l’investissement ne doit pas dépasser les 300 000 euros, l’avantage fiscal perçu est quant à lui plus élevé.

En effet, pour une durée de location équivalente à 6 ans, le montant de la réduction d’impôt s’élève à 23%. Ce qui représente un avantage fiscal de 3, 83% chaque année. Pour une période de location de 9 ans, le montant de la réduction d’impôt représente 29%, soit 2% de plus chaque année. Enfin, pour une durée de location de 12 ans, l’avantage fiscal est porté à 32% du montant de l’investissement. Ce qui représente un gain de 1% chaque année supplémentaire.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le dispositif Censi-Bouvard est un amendement datant de 2009. Il est venu agrémenté le statut de LMNP. Tout comme dans le cadre de la Loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard octroie à l’investisseur une réduction d’impôt en contrepartie de louer le bien sur une période de 9 ans et de maintenir les plafonds de loyers dans la limite des dispositions légales. En outre, la limite de la réduction d’impôt dudit bien portera sur 300 000 euros maximum.

Sous réserve du respect de ces conditions, le propriétaire du bien bénéficiera d’un avantage fiscal équivalent à 11% du montant de son investissement, soit une réduction d’impôt de 1,22% chaque année.

L’activité de location de biens meublés relève du régime des bénéfices industriels (BIC) et non des revenus fonciers. Dès lors, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) octroie les avantages suivants :

• Au régime du Micro BIC, pour tenir compte des multiples charges, le loueur bénéficiera d’un abattement de 50%.
• Au régime du réel, certaines charges, telles que l’amortissement du bien, sont déductibles de ses revenus locatifs. La déduction de l’amortissement permet in fine de neutraliser l’impôt.
• En échange d’un assujettissement des loyers à la TVA de 10% qui sera reversée à l’Etat, le loueur en meublé non professionnel pourra récupérer la TVA de 20% sur le montant du bien.

Il existe deux manières de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel :

• Mettre en location un bien à usage d’habitation et garni de suffisamment de meubles pour assurer un minimum d’habitabilité.
• Conclure un bail avec une société de gestion qui va gérer une résidence « de services » (Résidence pour personnes âgées ou handicapées, résidence médicalisée, résidence de tourisme classée ou une résidence étudiante).

Diminuer ses impôts par le déficit foncier et la réduction pour travaux

Ce dispositif institué par la Loi Malraux porte sur la rénovation d’appartements situés dans certaines zones protégées en raison de leur intérêt architectural ou historique. La nature de l’avantage fiscal octroyé consiste en une réduction d’impôt sur le montant des travaux de restauration réalisés :

• 22% pour les biens situés en Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)
• 30% pour les biens situés en secteur sauvegardé

Le mécanisme est le suivant. Lors d’un investissement immobilier locatif, le particulier va réaliser un déficit foncier lié aux charges de gestion de ce bien qui excèdent les revenus annuels procurés par celui-ci. Le déficit ainsi généré s’imputera sur les revenus fonciers. De la sorte, l’impôt sur le revenu se trouvera neutralisé tout comme les prélèvements sociaux relatifs aux loyers perçus.

De plus, un déficit foncier annuel peut être imputé sur les revenus imposables du bailleur dans la limite de 10 700 euros. Cet avantage porte sur l’ensemble des charges exceptés les intérêts d’emprunt. Cependant, il sera ensuite possible d’imputer ces derniers ainsi que le déficit foncier supérieur à 10 700 euros sur les revenus fonciers de 10 années suivantes.

Un autre moyen de bénéficier de ce dispositif réside dans l’inscription du bien objet de l’investissement aux Monuments Historiques. Dans cette hypothèse, le bien sera éligible à la Loi Monuments Historiques et la limite des 10 700 euros sera exclue. La totalité des travaux de restauration pourront se voir ainsi déduits de votre revenu global sur 1, 2 ou 3 ans. Aucune limitation de montant ou plafonnement se pouvant s’appliquer. Pour bénéficier de cet avantage, les conditions à respecter sont les suivantes :

 Les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite des logements Monuments Historiques

 La qualité du bâti doit être suivie par un architecte des Bâtiments de France

En outre :

• 50% des charges sont déductibles du revenu global lorsque ledit bien ne procure aucun fruit.
• 100% des charges sont déductibles lorsque ledit bien est accessible au public. Du revenu de la location et de l’ouverture au public, pourra être déduit le déficit foncier.

Il faut ajouter que, depuis le 1er janvier 2017, le plafond de l’enveloppe globale relative aux travaux de rénovation s’élève à 400 000 euros. Elle peut être utilisée sur 4 ans sous réserve du respect des conditions suivantes :

• Le bien immobilier doit être mis en location de manière continue.
• La durée de location doit être au minimum de 9 ans.
• La location doit débuter dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux derestauration.

Enfin, dernier avantage, le plafonnement des loyers prévu par la Loi Pinel est supprimé dans le cadre de ce dispositif. Ces loyers pourront même dépasser les prix du marché pour les biens réputés exceptionnels.