Je détiens ma résidence principale au travers d’une société soumise à l’IR. Quelles conséquences ?
Vous souhaitez occuper gratuitement un logement détenu au travers d’une société à l’IR (SCI le plus souvent) est possible. Juridiquement, il n’y a pas de risque d’abus de bien social lorsque la société est une SCI (mais il existe un risque en SARL) mais cette mise à disposition doit être autorisée par tous les associés (accord constaté dans les statuts ou par acte extra statutaire – Cass. civ. 3. 25 avril 2007) ou à défaut par le gérant à la condition que l’objet social l’y autorise.
Exemple :
Une société ayant pour objet social, notamment, la gestion par bail ou autrement du bien désigné et de ceux dont elle pourrait devenir propriétaire, autorise, par sa généralité, le gérant à consentir toute autre forme d’occupation des biens concernés. Y compris à titre gratuit, au profit notamment de tout ou partie de ses membres (Cass. civ. 3 11 fev. 2014)
Centaure Investissements répond à cette question utile à celles et ceux qui souhaitent acquérir une résidence principale en évitant l’indivision : Détenir sa résidence principale dans une SCI à l’IR : Quelles conséquences ?
Détenir sa résidence principale dans une SCI à l’IR : Quelles conséquences ?
Remarque préalable :
Les développements ci-après s’appliquent, plus généralement, aux biens de jouissance détenus par une société à l’IR : résidence principale ou résidence secondaire.
Occupation gratuite par l’associé
Logement nu
Lorsqu’une société met à disposition gratuite de ses associés un logement nu, elle est considérée comme s’étant réservé la jouissance du logement :
- la société n’est pas imposée sur les loyers qui auraient dû être perçus mais ne peut pas déduire les charges afférentes au logement (y compris les éventuels intérêts d’emprunt contracté par la société pour acquérir l’immeuble),
BOI-RFPI-CHAMP-20-20 § 10 – CE 7 juillet 1982, n°30975Remarque :
Si les dépenses d’entretien, impôts, taxes et assurances afférentes à l’immeuble sont mises à la charge de l’associé occupant, la mise à disposition gratuite peut être requalifiée en contrat de location.
CA Versailles 25 avril 2000 - en cas de prêt contracté par la société pour acquérir le bien, et à défaut de loyer perçu par la société, les associés devront verser en compte courant d’associé le montant nécessaire au paiement du capital et des intérêts d’emprunt (ce qui nécessite dès lors de tenir une comptabilité de trésorerie).
Lorsque la société est une société civile, elle doit souscrire une déclaration n°2072 l’année de sa constitution. Elle est en revanche dispensée de déclaration les années ultérieures si la société ne perçoit et ne verse aucun revenu.
BOI-RFPI-CHAMP-30-20 § 240
Logement meublé
Lorsque la société a acheté les meubles garnissant le logement, la société met alors à disposition gratuitement un logement meublé.
Les règles de BIC / IS sont applicables :
- si le loueur est sous le statut LMNP, la société doit réintégrer dans son résultat un loyer fictif correspondant à la valeur locative du bien (sauf cas dans le cas particulier ou le bien est détenu dans une EURL soumise au régime micro) et peut dans ce cas déduite les charges et amortir l’immeuble sur tout l’année
BOI-BIC-PDSTK-10-10-20 § 210 à 220
BOI-BIC-CHG-10-10-30 § 40 (BOFIP non mis a jour depuis la modification de l’article 155 du CGI en 2012) - si le loueur est sous le statut LMP, la société n’intègre pas les loyers dans son résultat mais ne peut pas déduire les charges et notamment les amortissements et les dépenses somptuaires, comme l’achat, la location ou tout autre opération faite en vue d’obtenir la disposition de résidence de plaisance ou d’agrément ainsi que de l’entretien de ces résidences,
CGI. art. 39, 4, c – BOI-BIC-PDSTK-10-10-20 § 200 - des sanctions pénales peuvent être encourues si les autres associés invoquent l’abus de bien social (en cas de détention via une SARL de famille par exemple).
Détenir sa résidence principale dans une SCI à l’IR : Quelles conséquences ?
Incidences accessoires
Que la mise à disposition soit nue ou meublée, la détention de sa résidence principale au travers d’une société fait perdre au contribuable certains dispositions.
Sous-location par l’associé
Juridiquement
Quelle soit nue ou meublée, la mise à disposition par la société n’autorise pas, en principe, l’associé à sous-louer le logement sauf à ce que la société ait expressément autorisé la sous-location, qui a priori doit rester ponctuelle.
La location saisonnière implique certaines démarches (enregistrement dans certaines ville comme Paris, Bordeaux, Nice, déclaration d’activité avec le formulaire P0i).
Il n’y a pas besoin de déclaration préalable ou d’autorisation de changement d’usage puisque le bien constitue la résidence principale du loueur.
Fiscalement
L’associé n’aurait pas à reverser le loyer de la sous-location à la société et, jusqu’au 31 décembre 2023, il ne sera pas imposé à la condition que le logement constitue sa résidence principale et que les loyers de la sous-location soient inférieurs à certains plafonds :
- pour les locations habituelles d’une ou plusieurs pièces : pour 2019, 187 € par an en Ile-de-France, 138 € dans les autres régions,
- pour les locations saisonnières : 760 € par an.
?BOI-RFPI-CHAMP-40-20 § 160
A défaut, la location meublée est imposée en BIC, a priori au régime micro-BIC pour simplifier la gestion et compte tenu de l’impossibilité pour l’associé d’amortir le bien pour son activité de location meublée (en effet, le bien appartient à la société et non à l’associé).
Mise en location meublée par la société
Juridiquement
La location saisonnière implique certaines démarches (enregistrement dans certaines villes comme Paris, Bordeaux, Nice, déclaration d’activité avec le formulaire P0i).
Il n’y a pas besoin de déclaration préalable ou d’autorisation de changement d’usage puisque le bien constitue la résidence principale du loueur.
Fiscalement
La mise en location meublée de la résidence principale détenue par une société soumise à l’IR (SCI ou SARL de famille) fait passer la société obligatoirement à l’IS :
- si la résidence principale est détenue par une SCI à l’IR : la SCI demeure à l’IR si les recettes commerciales de la société n’excédent pas 10 % des recettes totales de la société. Or, si la société détient uniquement la résidence principale, elle n’a pas d’autres revenus que ceux de la mise en location meublée, ainsi la tolérance de 10 % ne peut s’appliquer : la SCI est obligatoirement soumise à l’IS.
Remarque :
Outre le passage à l’IS, la mise à disposition gratuite constitue un supplément de rémunération imposable à l’IR (ou une distribution occulte) soumis aux cotisations sociales.
- si la résidence principale est détenue par une SARL de famille : l’option pour le régime de la SARL de famille (imposition à l’IR) est possible si la société exerce exclusivement une activité commerciale. Or, si la société met à disposition la résidence principale à titre gratuit, elle n’exerce plus une activité exclusivement commerciale : la SARL est obligatoirement soumise à l’IS.
Remarque :
Outre le passage à l’IS, la mise à disposition gratuite peut entraîner l’assujettissement aux cotisations sociales des gérants majoritaires.
Avis Centaure Investissements :
Dans l’hypothèse où la résidence principale est détenue dans une société à l’IR et qu’il est envisagé de la mettre en location meublée (saisonnier), on pourra envisager le schéma suivant :
- la SCI ou la SARL de famille loue nue le logement à une entreprise individuelle,
- l’entreprise individuelle loue meublée le logement.
Ce schéma permet d’éviter le passage de la société à l’IS cependant ce schéma ne permet pas d’optimiser fiscalement : les revenus seront imposés dans l’entreprise individuelle (probablement au régime micro-BIC pour simplifier la gestion et compte tenu de l’impossibilité d’amortir le bien ou au régime réel, ce qui permet de déduire le montant du revenu nu acquitté par l’entreprise à la SCI ou SARL) et en revenus fonciers dans la SCI ou la SARL de famille. Par ailleurs, la CFE sera due et potentiellement élevée car calculée sur la valeur locative.
Détenir sa résidence principale dans une SCI à l’IR : Quelles conséquences ?
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Toutefois le conseiller n’est pas omniscient. Il ne se substitue pas aux autres experts (notaires, avocats, experts-comptables ou sociétés de gestion). En réalité, il va coordonner les conseils et l’action, occasionnellement, lorsque l’intervention d’un spécialiste est nécessaire pour son client, à l’image d’un chef d’orchestre patrimonial. Par exemple, Centaure Investissements travaille en partenariat avec plusieurs cabinets d’avocats et d’expertises comptables pour accompagner au mieux ses clients en co-construction de la stratégie patrimoniale.
En bref
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