L’effet ciseau : un classique de l’investissement immobilier. L’épopée de l’investisseur en immobilier en 7 actes
L’épopée de l’investisseur en immobilier est-elle une dramaturgie déjà écrite par Molière ?
En son temps, Molière raillait ses contemporains en faisant de la comédie un art à la Française toujours inégalé. Ses pièces sont toutes passées à la postérité et nous apprennent encore plus sur l’homme (et ses travers) que cent traités de sociologie réunis. Toutefois, l’Homme de théâtre se gardait bien de s’attaquer frontalement au Roi soleil, et réciproquement. L’analogie avec notre époque s’arrête là en ce qui concerne l’investisseur immobilier. En effet, celui-ci, tel un Sganarelle dans une pièce en V actes, ne bénéficie plus des faveurs du prince, ou devrions-nous parler de l’état providence?
Centaure Investissements vous présente un classique de l’investissement immobilier. L’effet ciseau ou l’épopée de l’investisseur en immobilier en 7 actes.
L’effet ciseau : un classique de l’investissement immobilier
Acte 1 : Acheter à crédit un bien immobilier locatif
L’investisseur, soucieux de préparer sa retraite ou de protéger sa famille dans le futur, achète à crédit un bien immobilier locatif. Pour créer un déficit dans les premières années et valoriser son bien, Il achète un bien à rénover et réalise des travaux déductibles des revenus fonciers. Par manque de connaissance, parfois, celui-ci louera le bien en nu, c’est à dire non meublé et déduira de facto les intérêts d’emprunt, les travaux et les charges. En général, les premières années sont les plus belles avec une absence d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. C’est le temps de ces fameuses opérations blanches que l’on entend dans les déjeuners en ville.
Acte 2 : Le retour de l’impôt sur le revenu
Après 4 ou 5 années passées dans le meilleur des mondes, la mise en scène se fait déjà plus obscure bien que les éclairagistes soient toujours là. Comme le temps des cathédrales, les revenus locatifs ont désormais effacé le déficit foncier généré au début de l’opération. C’est le retour de l’impôt sur le revenu ! Cette taxe dégrade immédiatement le cash flow et le rendement net.
Acte 3 : La prise de confiance
Pour retrouver la douce atmosphère de l’acte 1, notre investisseur va acheter un second bien en adoptant la même stratégie. C’est-à-dire en réalisant de nouveaux travaux déductibles. L’opération est parfois même plus importante que la première (on a pris la confiance …) ! Le nouveau déficit foncier ainsi généré neutralisera pour un laps de temps les revenus générés par les deux biens. Retour du bonheur … qui ne durera pas forcément … A la fin de cet acte, tout investisseur avisé aura compris la trame de la dramaturgie.
L’effet ciseau : un classique de l’investissement immobilier
Acte 4 : Le principe de réalité commence maintenant
Il n’y a plus de travaux à faire sur les deux biens. Comme l’animosité entre les Montaigu et les Capulet chez Shakespeare, l’impôt sur le revenu prend son envol. Le portage économique s’effondre. Ainsi, la course effrénée pour trouver de nouvelles solutions pour atténuer la note fiscale se fait plus pressante. Mais comme dans la mythologie grecque, la lutte est perdue d’avance.
En outre, le principe de réalité commence à l’emporter ( vacances locatives, impayés, locataires indélicats, dégradations précoces, etc.) et notre investisseur se transforme en Alceste du Misanthrope rageant, non par contre Célimène, mais contre les taxes confiscatoires.
Acte 5 : Rembourser les crédits et payer les impôts
Il faut désormais rembourser les crédits et payer les impôts. L’investissement n’est plus cette fameuse opération blanche tant vantée à ses amis. La trésorerie s’épuise et la banque commence à se manifester devant les premiers retards de paiements. Dans le meilleur cas, c’est l’État via L’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) qui toque à la porte …
Acte 6 : Le patrimoine immobilier se dégrade
La motivation n’est plus là. Envolée tel Icare, mais sans le soleil. Le patrimoine immobilier se dégrade. Le turn-over des locataires ne fait plus sourire. De plus, le risque de banqueroute devient une réalité : il faut purger le passif en se séparant de son/ses biens à contre cœur à un moment qui ne sera sans doute le meilleur.
Dernier acte : Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier
En immobilier comme dans la pièce du Bourgeois Gentilhomme, il faut savoir raison garder et rester humble. Certes une résidence principale acquise à crédit, c’est bien. C’est même fondamental dans la construction d’un patrimoine pour se mettre à l’abri. L’étoffer par un ou deux appartements locatifs, pourquoi pas ? Cependant, mieux vaut rester raisonnable quand on parle d’immobilier. Ceci même si les banques nous ouvrent grandes leurs portes avec un levier du crédits qui n’a jamais été aussi efficace qu’actuellement.
In fine, le bon sens paysan (légèrement détourné) de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier immobilier reste d’actualité. Et quoi qu’on en dise, conserver une proportion de liquidité bien placée reste essentiel pour faire face à tout imprévu. Ce n’est pas Guitry qui dira le contraire.
L’effet ciseau : un classique de l’investissement immobilier
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