Crise du Covid-19 ou crise de l’immobilier de bureaux et des SCPI ?
« Des fonds euros qui affichent un niveau de rentabilité toujours plus insignifiant ? Profitez des unités de comptes des contrats d’assurance-vie pour investir en SPCI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ! ». Voilà quelle était en substance la promesse faite par nombre de professionnels du secteur aux investisseurs. Peu de risques et des rendements supérieurs à ceux proposés par les fonds euros … Une solution qui présentait toutes les caractéristiques d’un bon coup !
Et pourtant … Et pourtant la crise de la Covid 19 devait rebattre les cartes et semer le trouble dans cette jolie promesse. Emportant avec elle toutes les certitudes et les belles illusions quant aux avantages de l’immobilier de bureaux et l’immobilier commercial sur lesquels repose essentiellement les SCPI. Conditions économiques incertaines, croissance du télétravail et chute de la demande pour les espaces de travail ont porté un coup rude au secteur de l’immobilier de bureaux. Et si la crise du Coronavirus devenait celle de l’immobilier de bureaux ?
Centaure Investissements vous apporte un éclairage sur cette catastrophe annoncée.
SCPI et Immobilier de bureaux…la menace fantôme !
Pour l’heure, difficile de véritablement se rendre compte de l’étendue des dégâts sur les prix de (re)vente des SCPI, OPCI, etc. … En même temps, à l’inverse du marché actions qui se caractérise par une forte liquidité, l’immobilier de bureaux quant à lui se présente comme un actif qui s’envisage sur un horizon long terme et avec une très faible liquidité. Cela crée un décalage entre les prix affichés et la réalité économique du secteur.
De là, nait une situation ubuesque. En effet, un épargnant peux disposer de parts de SCPI dans son contrat d’assurance-vie, qu’il pourrait envisager de vendre à des niveaux de prix antérieurs à la crise. Cela alors que dans le même temps, tous les signaux passent petit à petit au rouge et qu’une crise d’ampleur gronde de plus en plus fort sur cette thématique. Nous parlions d’une bulle depuis quelques années. La Coronacrise risque de la faire éclater.
Ce phénomène induirait naturellement une vague importante d’arbitrages opérés par les épargnants afin de sécuriser leurs avoirs en prévision d’un effondrement de la valeur liquidative des parts de SCPI ou d’OPCI. Voilà qui mettrait les compagnies d’assurance-vie en fâcheuse posture puisqu’elles se retrouveraient contraintes de garantir la liquidité d’un placement qui, par essence, ne l’est pas.
Faut-il croire dans le bouclier de la loi Sapin 2 pour juguler la vague d’arbitrages sur les parts de SCPI ou d’OPCI ?
Loi Sapin 2 : blocage des retraits
Et si la loi Sapin 2 s’érigeait comme le dernier rempart des assureurs ? En effet, qu’adviendrait-il si les parts de SCPI venaient à voir leur valorisation chuter ? Les SCPI assises sur de l’assurance-vie resteraient-elles plus liquides que les SCPI en direct ? Et bien, il est permis d’en douter.
En effet, rappelez-vous que la loi Sapin 2 autorise la suspension, le report ou la limitation du paiement des valeurs de rachat, de la possibilité d’arbitrer ou d’effectuer le versement d’avances sur contrat. L’objectif consistant dans la conservation d’un système financier stable et la prévention de menaces susceptibles d’attenter gravement à l’état financier d’un nombre plus ou moins importants de personnes. Si ces mesures peuvent être prises dans le cadre des SCPI en assurances-vie, elles peuvent aussi s’étendre aux OPC, aux OPCI ou encore à certains fonds de capital investissement, sans oublier les fonds en euros et autres livrets A, LDD …
La main-mise des compagnies d’assurance-vie
Tout cela vous semble un peu obscur ? Alors sachez qu’en vertu de la loi Sapin 2, les compagnies d’assurances-vie disposent de toute latitude pour opérer une suspension ou restriction des rachats et arbitrages. Et cela, dans le cas où les garanties reposent sur des parts d’organismes de placement collectif eux-mêmes soumis à des mesures de suspension ou de plafonnement temporaire de leurs rachats.
Dès lors, imaginons qu’une crise de l’immobilier d’entreprise conduise au blocage du marché des parts de SCPI. Dans cette hypothèse, rien ne pourrait vous garantir que vos parts de SCPI conserveraient leur liquidité et vous n’auriez plus la main sur votre épargne jusqu’à un retour à la normale. Et quoi qu’il en soit, en cas de baisse de la valeur liquidative des parts de SCPI ou autres OPCI, personne ou presque ne serait candidat au rachat sur le marché de la revente. c’est ce qu’on appelle une bulle.
Vous disposez de parts de SCPI en assurance-vie et vous interrogez sur les alternatives possibles ? Alors n’attendez plus et contactez vite nos conseillers Centaure Investissements ! Ils sauront répondre à vos questions et détermineront avec vous la stratégie la plus pertinente et adaptée à vos attentes.
Chez Centaure Investissements, nos conseillers sont des experts généralistes intervenant sur tous les domaines patrimoniaux :
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La relation de confiance qui se tisse avec le client nécessite également des capacités relationnelles très développées. La pédagogie est également une compétence précieuse pour proposer un conseil pertinent, clair ne portant pas à confusion pour l’investisseur particulier.
Toutefois le conseiller n’est pas omniscient. Il ne se substitue pas aux autres experts (notaires, avocats, experts-comptables ou sociétés de gestion). En réalité, il va coordonner les conseils et l’action, occasionnellement, lorsque l’intervention d’un spécialiste est nécessaire pour son client, à l’image d’un chef d’orchestre patrimonial. Par exemple, Centaure Investissements travaille en partenariat avec plusieurs cabinets d’avocats et d’expertises comptables pour accompagner au mieux ses clients en co-construction de la stratégie patrimoniale.
En bref
- Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est d’être le chef d’orchestre de vos finances, et d’une façon générale, de votre patrimoine dans son ensemble, pour vous permettre de concrétiser vos projets et de régler des problématiques patrimoniales.
- Il vous conseille et met en œuvre des stratégies pour y parvenir.
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