Faut-il investir en LMNP ou en Pinel ?

Focus sur le LMNP

Il est un fait acquis depuis plusieurs années. Louer en nu, c’est à dire non meublé, revient à rendre la moitié de son bénéfice au trésor public via l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Dès lors, cette fiscalité confiscatoire incite les particuliers investisseurs à se tourner vers le meublé bien plus généreux ; du moins, si l’on en comprend bien le mécanisme. De fait, en dotant le logement loué de tous les meubles nécessaires pour assurer le confort standard d’un occupant, l’investisseur pourra se placer sous le régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Ainsi au réel, la globalité des charges seront déductibles : frais de transaction, Intérêts d’emprunt, assurance, comptabilité etc… Mais ce n’est pas tout !

En optant pour le réel, le gros avantage du dispositif résidera dans la possibilité d’amortir son bien en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). L’amortissement fictif du logement sur plusieurs années permettra de réduire à néant la base taxable du loueur en LMNP compte tenu d’un bénéfice égal à zéro. Toutefois, sous réserve d’avoir des revenus inférieurs à 70 000 euros, l’investisseur a également la possibilité d’opter pour le micro BIC. Dans cette hypothèse, il suffira de déclarer les revenus perçus en bénéficiant mécaniquement d’un abattement de 50%.

Le LMNP CENSI BOUVARD

L’amendement CENSI-Bouvard applicable au statut LMNP existe depuis 2009. Cet amendement a pour objectif d’inciter les investissements en résidences de services, en vue d’une gestion déléguée de son investissement, tout en offrant une réduction d’impôt intéressante. Il s’agit là d’un investissement en immobilier géré. Ainsi, l’incitation fiscale Censi-Bouvard permet aux investisseurs dans le neuf, de réduire leur imposition à hauteur de 11 % de la valeur hors taxes du bien immobilier, dans la limite de 300 000 €. Ces 11 % sont étalés sur 9 ans et l’achat est plafonné à 300 000 € HT par an avec une réduction maximale d’impôt de 33 000 €. En outre, un autre avantage indéniable est que l’investisseur récupèrera la TVA sur son acquisition en résidence gérée.

Une typologie de biens très précise

Le bien en Censi Bouvard doit se situer dans une résidence avec services dont certains sont incontournables (accueil en plusieurs langues, service petit déjeuner, fourniture de linge de maison, service de nettoyage …). Les résidences éligibles à ce type d’investissement étaient il y a peu, les résidences pour étudiants, les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ou EHPAD, les résidences de tourisme ou hôtelières ou encore les résidences senior. Seuls aujourd’hui sont éligibles au Censi Bouvard les logements étudiants ou seniors.

Notez que le logement doit être destiné à une location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel et les revenus tirés de la location doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). D’autre part, la gestion du bien doit être confiée à un gestionnaire professionnel pendant 9 ans minimum.

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Focus sur le dispositif Pinel

Le dispositif d’investissement locatif « Pinel» est un dispositif offrant une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement locatif dans le neuf. Il est reconduit jusqu’en 2024, avec un taux qui sera réduit en 2023. Bien évidement, le logement doit être destiné à la location, avec un montant d’investissement défiscalisable plafonné à 300 000 € par an. Par ailleurs les locataires ne doivent pas dépasser un certain niveau de revenus en fonction de la composition de leur foyer.

Sont concernés, en Pinel, les logements neufs ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) répondant à des performances énergétiques conformes à la norme RT 2012. C’est-à-dire, les logements transformés en habitation et répondant aux normes ci-dessus, les logements anciens faisant l’objet de travaux pour être transformés en logement neuf ainsi que  les logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation pourront également bénéficier de ce dispositif.

De plus, il faut impérativement louer le bien dans l’année qui suit l’achèvement des travaux ou l’acquisition.

La réduction fiscale accordée est de 12 % à 21 % selon la durée d’engagement :

• 12 % sur 6 ans,
• 18 % sur 9 ans,
• 21 % sur 12 ans.

Le zonage du Pinel

Cette réduction d’impôt s’applique aux logements situés dans des communes concernées par un déséquilibre notable entre l’offre et la demande de logements neufs. Ainsi Les zones géographiques sont découpées en 3 secteurs bien déterminés, qui sont les zones :

• A Bis: Paris et quelques communes d’Ile de France.
• A: agglomération parisienne, Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton) et Genevois français.
• B1: agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques autres agglomérations (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements d’outre-mer, la Corse.

Conseil sur le Pinel :

Le Pinel est d’abord un investissement immobilier et la défiscalisation ne doit être considérée que de manière secondaire. Comme pour tout investissement, il faut être attentif à l’emplacement, au prix d’achat et au loyer à percevoir dans le futur. De plus, sachez que l’article 156 du CGI vous contraindra à conserver le bien, après la période de défiscalisation, au moins 3 années après le dernier déficit foncier.

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Cas pratique sur la fiscalité en LMNP

Jean achète un bien à Rennes qui est une ville dynamique et étudiante pour 250 000 euros. Avec ce budget de 250 000 euros à Rennes, le prix d’un T2 de 59 m² de bon standing est de 232 000 € (soit 4 000 € par m²). Sans la contrainte des plafonds de loyers Pinel, cet appartement se louera à 800 € mensuel. Pour un prix équivalent la surface sera  plus grande dans un quartier similaire.

Quel sera le rendement brut en LMNP ?

• Prix d’achat = 232 000 €.
• Frais de notaire : 16 000 €.
• Meubles = 4 000 €.
• Loyer mensuel hors charges = 800 €, soit 9 600 € annuel.
• Rendement brut = 9 600 € / 252 500 € = 3,82 % brut.

Cas pratique sur la fiscalité du Pinel

Pour ce même T2 avec parking acquis en VEFA à Rennes, commune éligible au dispositif Pinel, le loyer escompté en fonction de la zone sera de 625 euros. Sur 12 ans, la défiscalisation maximum sera de 21 % du prix du bien. Soit 250 000 € x 21 % = 52 500 €. Au rythme de 2 % par an pendant 9 ans puis 1 % par an pendant 3 ans. Donc 4 620 € par an les 9 premières années, puis 2 310 € par an les 3 dernières années. Sachant que le bien devra être conservé jusqu’à l’obtention de 3 années, au minimum, de bénéfice foncier. Ce qui implique une augmentation de l’effort d’épargne dédié à l’opération du fait de la fin de la réduction d’impôt.

Quel sera le rendement brut en Pinel ?

• Prix d’acquisition = 250 000 €.
• Frais de notaire 7 500 €.
• Loyer mensuel hors charges = 625 €, soit un revenu foncier annuel de 7 500 €.
• Rendement brut 2,91%

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Louer en loi Pinel ou en LMNP ?

Tout dépend. Le LMNP est souvent plus rentable que le Pinel. Mais la question est surtout de savoir lequel des deux dispositifs correspond le mieux à vos attentes. Ainsi le choix dépend avant tout de l’effort d’épargne souhaité et des objectifs à long terme. Si l’investissement locatif doit fournir une source de revenus complémentaires, il faudra opter pour le LMNP. Idem dans une projection de revenus complémentaires non fiscalisés pour la retraite, voire pour accéder à un statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui permettra de cotiser pour la retraite tout en bénéficiant d’une couverture sociale. A contrario, si l’objectif est de baisser l’impôt sur le revenu à long-terme, mieux vaudra privilégier la loi Pinel. Néanmoins, dans certains cas, les deux solutions peuvent être complémentaires.

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Au delà de ces deux dispositifs, quels sont les bons placements immobiliers en 2021 ?

Compte tenu de l’épargne exceptionnel réalisé en France pendant la crise et les confinements (150 à 200 milliards), bon nombre d’investisseurs s’interrogent sur les solutions d’investissement qui s’offrent à eux. Et l’immobilier reste un investissement refuge et résilient plus que jamais plébiscité par les Français. La demande reste forte et l’offre s’est tendue depuis un an et demi. Aussi, les différentes solutions de défiscalisation immobilière comme le dispositif Pinel par exemple, connaissent une nouvelle embellie, confortée par les conditions de financement actuelles. En conséquence, il n’y a probablement jamais eu de meilleur moment pour réaliser un investissement locatif. De plus, la prorogation de certains dispositifs comme le Pinel, enrichi d’une éco-conditionnalité, donne un intérêt supplémentaire aux investisseurs et de la visibilité aux différents acteurs de la promotion immobilière.

Autres typologies d’investissements

Au-delà du dispositif Pinel, d’autres typologies d’investissements à réaliser sont possibles au travers de monuments historiques, d’investissements en nue-propriété, de loi Malraux, d’investissement en déficit foncier ou en SCPI (société civile de placement immobilier). Ces investissements offrent la possibilité d’atteindre des objectifs divers et variés comme bénéficier de déductions ou de réductions d’impôts sur le revenu plus importantes, de générer des déficits fonciers pour faire face à des revenus locatifs trop fiscalisés ou encore de se constituer des revenus futurs pour préparer sa retraite en investissant sur une autre classe d’actifs comme les SCPI.

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Il est également possible d’investir en immobilier via l’assurance-vie

Il est clair qu’aujourd’hui, le contrat d’assurance-vie est un incontournable dans la construction d’un patrimoine. C’est la plupart du temps la base des stratégies patrimoniales, des plus simples aux plus complexes. Par ailleurs, un portefeuille assurance-vie bien construit propose une meilleure rentabilité de la durée que les habituels Livrets A ou autre LDDS ou PEL. Et cette construction peut passer par de l’immobilier en plaçant une partie de son épargne sur une foncière côtée, dans une SCI, dans une OPCI ou encore dans une SCPI, en conservant le bénéfice de l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie.

Effectivement, l’un des points faibles de l’investissement immobilier est une fiscalité confiscatoire basée sur le taux de Tranche Marginale d’Imposition auquel s’ajoute les prélèvements sociaux à 17,2 %. Ainsi, un contribuable moyen, au taux de 30 % de TMI, rends 47,2 % (30 % + 17,2 %) de ses bénéfices fonciers à l’administration fiscale, ce qui diminue grandement le rendement de son investissement et ce qui n’est pas le cas en assurance-vie.

Conserver la liquidité

Un autre avantage de l’investissement immobilier via l’assurance-vie est de conserver la liquidité de son investissement. En effet, vous pouvez dans ce cadre, récupérer tout ou partie de votre placement en un temps extrêmement réduit sans pour autant subir la contrainte de la revente dans son ensemble.

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Pour en savoir plus

Chez Centaure Investissements, nos conseillers sont des experts généralistes intervenant sur tous les domaines patrimoniaux :

• Immobilier
• Produits financiers et assurance-vie
• Optimisation fiscale
• Retraite
• Succession
• Prêts
• Assurances

La relation de confiance qui se tisse avec le client nécessite également des capacités relationnelles très développées. La pédagogie est également une compétence précieuse pour proposer un conseil pertinent, clair ne portant pas à confusion pour l’investisseur particulier.

Toutefois le conseiller n’est pas omniscient. Il ne se substitue pas aux autres experts (notaires, avocats, experts-comptables ou sociétés de gestion). En réalité, il va coordonner les conseils et l’action, occasionnellement, lorsque l’intervention d’un spécialiste est nécessaire pour son client, à l’image d’un chef d’orchestre patrimonial. Par exemple, Centaure Investissements travaille en partenariat avec plusieurs cabinets d’avocats et d’expertises comptables pour accompagner au mieux ses clients en co-construction de la stratégie patrimoniale.

En bref

• Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est d’être le chef d’orchestre de vos finances, et d’une façon générale, de votre patrimoine dans son ensemble, pour vous permettre de concrétiser vos projets et de régler des problématiques patrimoniales.

• Il vous conseille et met en œuvre des stratégies pour y parvenir.

• Son indépendance vous garantit un conseil impartial, personnalisé et orienté vers votre réussite, sans conflit d’intérêt quant aux solutions proposées.
• Pour mieux vous conseiller, il va s’entourer d’autres experts qui vont vous apporter leurs connaissances et ainsi vous donner toutes les clés pour faire fructifier votre patrimoine.
• Enfin, il s’adresse à tout un chacun. Nul besoin d’être fortuné pour prévoir sa future retraite, assurer sa maison, ou encore placer ses économies.