FAUT-IL MISER SUR LA LOCATION MEUBLÉE EN RÉSIDENCE SERVICES POUR INVESTIR ?

Pourquoi investir dans une résidence services ?

Le principe est le suivant. L’investisseur acquiert un bien immobilier inclus dans une résidence services. Attention, pas n’importe quelle résidence services. La résidence dans laquelle se situera le bien devra au minimum offrir à ses locataires trois de ces services :

• L’accueil
• Le petit-déjeuner
• La fourniture de linge
• Le ménage

Plusieurs secteurs entrent dans le cadre d’un tel investissement. Ainsi, l’investisseur pourra s’intéresser aux résidences étudiantes, aux résidences séniors, aux résidences médicalisées comme les EPHAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), aux résidences d’affaires ou encore aux résidences de tourisme. Une fois la résidence et le logement choisis, et l’acte de propriété signé chez le notaire, l’investisseur devient donc propriétaire et Loueur en Meublé Non Professionnel ou Professionnel (LMNP ou LMP) selon les cas. Ce dernier se voit ainsi attribuer une quote-part des parties communes et privatives de ladite résidence. Celle-ci est gérée par un exploitant professionnel. D’où l’appellation généralement employée d’ « immobilier géré ». La relation qui unit l’investisseur et l’exploitant se formalise par un bail commercial. Cette convention obligera le second à verser au premier l’ensemble des loyers qui lui sont dus, et cela pendant toute la durée du bail. Celle-ci étant généralement de 11 ans renouvelable.

Les atouts offerts par la location en résidence services semblent nombreux :

• oubliez la gestion du locataire.
• oubliez les frais d’agence.
• oubliez les assurances.
• oubliez les risques d’impayés car les loyers sont garantis par le bail commercial.
• bénéficiez d’une rentabilité supérieure à 4%.
• bénéficiez d’un faible niveau de charges.

Si les promesses de ce type d’investissement ne paraissent pas manquer, il convient tout de même de rester prudent. Dés lors, à quoi faut-il prêter attention ?

Un investissement conditionné par la pertinence de son emplacement et les aptitudes de l’exploitant

Une première erreur consisterait à négliger l’emplacement de l’actif immobilier propriété de l’investisseur. En effet, le prise en compte de cette donnée apparait essentielle dans mesure où la performance de l’exploitation de la résidence va conditionner l’efficacité de la garantie de paiement des loyers. Voilà pourquoi la validation préalable de la pertinence de l’emplacement et du modèle économique de la résidence s’avère primordiale.

En outre, pour se prémunir d’une éventuelle défaillance de l’exploitant, l’investisseur devra s’attacher à valider la qualité de l’exploitant ainsi que sa capacité à sauvegarder ses intérêts. Cette étape préservera l’investisseur de mauvaises surprises quant à la perception de ses revenus.

Entre neuf ou ancien, le cœur de l’investisseur balance ? Alors essayons d’y voir plus clair.

L’intérêt d’acheter dans le neuf réside dans la possibilité de récupérer la TVA. En revanche, charge à l’investisseur de rembourser cette même TVA au prorata des années de détention du bien s’il le revend avant 20 ans. Exception faite du cas de reprise du bail en l’état par le repreneur.

L’intérêt d’acheter dans l’ancien quant à lui est double. Tout d’abord, il facilite l’analyse objective de l’opération et de son exploitation, notamment au regard des charges, des renégociations éventuelles des loyers ou encore des compte-rendus d’AG. Ensuite, il autorise la fixation d’un prix d’acquisition réaliste fondé sur la rentabilité effective du placement.

Sur les années 2018 et 2019, la plupart des investissements effectués sous le dispositif Censi-Bouvard arriveront au terme des 9 ans. Or, il y a fort à parier que le marché de l’immobilier géré ancien sera alimenté par certains investisseurs désireux de se séparer de leur bien. D’ailleurs, signe des temps, on observe le développement d’agences spécialisées sur ce créneau.

LMNP classique ou Censi-Bouvard : quelles sont les conséquences respectives de ces choix fiscaux ?

• L’option pour le Censi-Bouvard lors de l’investissement

Ce dispositif est ouvert aux investisseurs qui acquièrent un lot dans une résidence neuve d’ici la fin de cette année 2018. Il octroie une réduction d’impôts à hauteur de 11% sur 9 ans. Celle-ci ayant pour assiette la valeur du bien dans la limite de 300 000 euros.

En contrepartie, l’investisseur qui opte pour ce dispositif devra renoncer, pour tout ou partie, au système d’amortissement possible en meublé. Dés lors, seuls les amortissements pour la valeur de l’immeuble supérieure à 300 000 euros pourront se voir déduits du résultat imposable. A titre d’exemple, pour un investissement d’une valeur de 320 000 euros, les amortissements déductibles du résultat imposable porteront sur 20 000 euros. Soit la fraction de la valeur excédant la limite de la réduction d’impôts.

• L’option pour le LMNP classique

Ce choix implique de l’investisseur une renonciation au dispositif Censi-Bouvard. Il ne pourra donc pas bénéficier de la réduction d’impôt de 11% sur 9 ans. En revanche, il bénéficiera de revenus peu voire pas imposés en réalisant un amortissement sur la valeur de son bien. L’amortissement des loyers est d’ailleurs souvent bien plus intéressant que la réduction d’impôt car bien plus long, et plus impactant.

Dans une optique de placement retraite par exemple, en vue de la création de revenus complémentaires retraite peu fiscalisés, il est préférable d’opter pour le statut de LMNP classique et l’amortissement qu’il propose.

Investir pour quel niveau de rentabilité ?

Le taux de rentabilité se situe généralement entre 4% et 6% net. La pertinence du placement sera fonction de la répartition des charges entre l’exploitant et l’investisseur. Il est à noté que le taux net moyen de rentabilité sur un investissement immobilier nu « traditionnel » se situe quant à lui aux alentours de 2,80 %, car pénalisant en terme de fiscalité revenus fonciers et prélèvements sociaux) et de gestion locative (carence, vacance, dégradations, gestion, etc. …)

Il faut savoir que, selon les dispositions contenues dans le bail, une dégradation de la rentabilité nette ne peut se voir exclue. C’est pourquoi, la priorité consiste dans l’étude des postes mis par convention à la charge de l’investisseur. De plus, au même titre que les charges d’entretien de la résidence, la taxe foncière, les mises aux normes ou encore la réfaction des communs, le renouvellement du mobilier doit être pris en compte. Dans le cadre de ce statut, le propriétaire du bien doit être impérativement propriétaire du mobilier. Celui-ci sera à renouveler dans le temps et fera l’objet d’un amortissement. Enfin, il peut arriver qu’une possible renégociation des loyers soit proposée au moment de la reconduction du bail.

Quel degré de liquidité pour ce type de bien ?

Cette question ne peut se voir éludée par l’investisseur qui envisage à terme de sortir le bien de son patrimoine. Il faut savoir que revendre son bien en résidence service s’avère moins aisé que la revente d’un bien classique. En effet, la part de futurs acquéreurs se montre plus étroite dans la mesure où ces derniers ne peuvent être que des investisseurs et non des accédants. Un bien à l’emplacement de choix, dont l’exploitant est renommé, et proposé avec un rendement cohérent se revend en 6 mois environ.

De plus, certains actifs de ce type comme les chambres d’EHPAD sont très dédiés. Il sera compliqué d’en faire autre chose dans le cas où l’exploitation devait s’arrêter.

Pour résumer, tout investisseur qui souhaite investir en résidence services ne doit se soustraire à l’analyse de données capitales. Il s’agira de l’emplacement, de la qualité de l’exploitant ainsi que de la liquidité du bien. De plus, la création de revenus complémentaires à terme doit s’élever comme l’objectif premier de ce type d’investissement.

Pour en savoir plus

PLF 2019 : un amendement proroge le Censi-Bouvard

 

Source www.agefiactifs.com du 19/11/2018

 

Le dispositif donnant droit à une réduction d’impôt devait disparaître le 31 décembre 2018

Un amendement voté dans le cadre du PLF 2019 le prolonge jusqu’à fin 2021

 

 

Un sursis supplémentaire. Un amendement voté dans le cadre du Projet de loi de finances pour 2019 proroge le « Censi-Bouvard », ou location meublée non professionnelle (LMNP) jusqu’au 31 décembre 2021. Ce statut, déjà prorogé à plusieurs reprises depuis la loi de finances pour 2013, devait s’éteindre le 31 décembre 2018.

Selon l’exposé du texte, cette prorogation se justifie « pour répondre à l’accroissement de la demande de logements en résidences avec services pour étudiants et pour personnes âgées ou handicapées, dû d’une part à l’augmentation importante des populations ayant accès à l’enseignement supérieur (+ 300 000 par an) et d’autre part à la transition démographique se traduisant par une population de personnes âgées de 60 ans et plus, de l’ordre de 22,3 millions en 2060, avec un pic en 2035 ».

Autre bonne nouvelle pour les investisseurs : si l’amendement voté prévoyait une diminution progressive du taux de la réduction d’impôt, de 9 % en 2019, de 7 % en 2020 et de 5 % en 2021, un autre amendement présenté par le gouvernement, et lui aussi retenu, prévoit de laisser les taux inchangés.

Pour mémoire, ce dispositif est accordé aux personnes physiques qui font l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, qu’elles destinent à une location meublée exercée à titre non professionnel. Le logement doit être situé dans des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ou pour étudiants.

Chez Centaure Investissements, nos conseillers sont des experts généralistes intervenant sur tous les domaines patrimoniaux :

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La relation de confiance qui se tisse avec le client nécessite également des capacités relationnelles très développées. La pédagogie est également une compétence précieuse pour proposer un conseil pertinent, clair ne portant pas à confusion pour l’investisseur particulier.

Toutefois le conseiller n’est pas omniscient. Il ne se substitue pas aux autres experts (notaires, avocats, experts-comptables ou sociétés de gestion). En réalité, il va coordonner les conseils et l’action, occasionnellement, lorsque l’intervention d’un spécialiste est nécessaire pour son client, à l’image d’un chef d’orchestre patrimonial. Par exemple, Centaure Investissements travaille en partenariat avec plusieurs cabinets d’avocats et d’expertises comptables pour accompagner au mieux ses clients en co-construction de la stratégie patrimoniale.

En bref

• Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est d’être le chef d’orchestre de vos finances, et d’une façon générale, de votre patrimoine dans son ensemble, pour vous permettre de concrétiser vos projets et de régler des problématiques patrimoniales.

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