A la retraite, gare à l’impact du matraquage fiscal de l’immobilier
L’importance d’arbitrer son patrimoine immobilier
La réflexion des Français sur leur patrimoine débute en général dès leur entrée dans la vie active. Pas tout de suite certes, mais relativement tôt tout de même. Ils ont bien conscience que le premier pilier de leur patrimoine se forge avec l’acquisition de leur résidence principale. Rapidement, la plupart d’entre eux s’orientent ensuite, et à raison, vers un premier investissement locatif, voire plusieurs.
Cette phase d’accumulation leur permet in fine de bâtir un patrimoine immobilier parfois conséquent. En effet, les dernières décennies leur ont souvent donné raison et leur ont permis de s’enrichir parfois considérablement, dans un contexte typiquement français de pénurie de logements. Phénomène aggravé récemment par les mises à l’arrêt des chantiers.
Après avoir déployé tant d’énergie à gérer un parc immobilier pendant leur vie active, il est naturel pour nombre d’entre eux, de vouloir conserver en l’état leur parc immobilier. En effet, les crédits sont maintenant remboursés et le revenu locatif, du moins le croient-ils encore, va leur permettre d’avoir des compléments de revenus importants et de profiter enfin de leurs investissements.
Malheureusement, c’est loin d’être le cas. En effet, ces revenus fonciers, surtout en location nue, vont alourdir considérablement leur assiette fiscale. En effet, les loyers perçus vont être pleinement reportés sur leurs revenus globaux.
Centaure Investissements présente le deuxième épisode de notre saga sur les stratégies patrimoniales à envisager à l’orée de la retraite : A la retraite, gare à l’impact du matraquage fiscal de l’immobilier
A la retraite, gare à l’impact du matraquage fiscal de l’immobilier
A la retraite, gare à l’impact du matraquage fiscal de l’immobilier : La fiscalité confiscatoire des revenus fonciers
Ainsi, les revenus fonciers vont être, de facto, imposés à la tranche marginale d’imposition ou TMI (souvent entre 30% et 45%), plus les prélèvements sociaux de 17,2%. Soit une fiscalité qui peut monter rapidement à plus de 60% ! Ceci, sans compter l’impôt sur la fortune immobilière (l’IFI), pour ceux qui y seront assujettis. Cuba sans le soleil !
En France, c’est bien connu : les investisseurs immobiliers sont fiscalement matraqués. Surtout quand on n’a plus de crédit pour déduire des revenus fonciers imposables les intérêts d’emprunt. De plus, depuis 2018, l’IFI a porté une franche estocade à l’immobilier et au capital dit “immobilisé” en général. Une aubaine pour les placements financiers !
Mais tout n’est pas perdu. Il s’agit donc d’arbitrer au moment opportun ses actifs immobiliers. Il ne faut pas hésiter à s’en séparer et composer habilement avec le nouveau fléchage fiscal privilégiant les placements financiers. De plus, l’investisseur gagnera en visibilité en termes de fiscalité, de performance et de confort. N’oublions pas que la liquidité, c’est la liberté !
Certes, dans un premier temps, il faudra vendre votre bien et payer l’impôt sur la plus-value ; sachant que ce dernier n’est pas si confiscatoire dans l’hypothèse où le bien a été acheté 22 ans auparavant ou (encore mieux) 30 ans avant pour échapper aux prélèvements sociaux.
A la retraite, gare à l’impact du matraquage fiscal de l’immobilier
A la retraite, gare à l’impact du matraquage fiscal de l’immobilier : Pourquoi privilégier l’assurance-vie ?
Bien protéger ses proches
Ouvrir une assurance vie ou un contrat de capitalisation avec le produit de la vente d’un bien est une excellente idée. En effet, ce contrat donne la possibilité à son souscripteur de transmettre jusqu’à 152 500 euros en franchise d’impôts pour l’assurance-vie, à condition que l’argent soit versé avant 70 ans. Quant au contrat de capitalisation, il peut être démembré et la nu-propriété peut-être transmise à ses enfants.
A la retraite, gare à l’impact du matraquage fiscal de l’immobilier : Profiter de la fiscalité avantageuse des rachats programmés
En outre, ouvrir une assurance vie permet également de remplacer les revenus fonciers (et sa fiscalité prohibitive) par la mise en place de rachats programmés. En effet, les rachats programmés dans l’assurance-vie sont bien moins imposés que les revenus fonciers. Même si vous investissez dans de l’immobilier via une assurance-vie. Avec une assurance vie ou un contrat de “capi”, le rendement du contrat n’est imposé que sur la part d’intérêts des sommes effectives sorties du contrat. Surtout la première année, lorsque le contrat commence à peine à générer des intérêts ! Dans l’idéal, l’argent peut être placé sur un contrat qui isole la part d’intérêts, ce qui permet de ne sortir du contrat que du capital. Vous neutraliserez ainsi la fiscalité.
De fait, sur un contrat « classique », seule une infime partie du rachat mensuel (ou trimestriel) passera par les fourches caudines de l’impôt (contre 100 % pour les revenus fonciers). Entre 0 et 8 ans, les gains augmenteront certes, mais jamais à hauteur de ce qui est prélevé avec un véhicule comme l’immobilier. In fine, passé 8 ans, la fiscalité sur les rachats redeviendra douce, grâce au jeu des abattements annuels.
A la retraite, gare à l’impact du matraquage fiscal de l’immobilier
Nous vous donnons rendez-vous prochainement pour le sujet de notre épisode 3 de notre saga consacrée à la gestion patrimoniale du futur retraité. Ne manquez pas la suite ! Et pour revoir le pilote de cette saga « Pourquoi faire un bilan retraite », rendez-vous ICI
Cet article est « l’épisode 2 » de notre saga à venir sur « la gestion patrimoniale du futur retraité » : A la retraite, gare à l’impact du matraquage fiscal de l’immobilier. Nous vous donnons rendez-vous prochainement pour le troisième épisode qui Proposera un cas pratique. Pour ne pas manquer les prochains articles sur le sujet, pensez à vous abonner à la Centaure News (en bas de page) en cliquant ICI !
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Toutefois le conseiller n’est pas omniscient. Il ne se substitue pas aux autres experts (notaires, avocats, experts-comptables ou sociétés de gestion). En réalité, il va coordonner les conseils et l’action, occasionnellement, lorsque l’intervention d’un spécialiste est nécessaire pour son client, à l’image d’un chef d’orchestre patrimonial. Par exemple, Centaure Investissements travaille en partenariat avec plusieurs cabinets d’avocats et d’expertises comptables pour accompagner au mieux ses clients en co-construction de la stratégie patrimoniale.
En bref
- Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est d’être le chef d’orchestre de vos finances, et d’une façon générale, de votre patrimoine dans son ensemble, pour vous permettre de concrétiser vos projets et de régler des problématiques patrimoniales.
- Il vous conseille et met en œuvre des stratégies pour y parvenir.
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- Pour mieux vous conseiller, il va s’entourer d’autres experts qui vont vous apporter leurs connaissances et ainsi vous donner toutes les clés pour faire fructifier votre patrimoine.
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