LE DÉMEMBREMENT, UN OUTIL PATRIMONIAL AUX FACETTES MULTIPLES !

Définition – Droit de propriété

Petit cours de rattrapage sur le démembrement

• Usus, abusus, fructus : le triptyque constitutif de la propriété d’un actif

La propriété se définit comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
C. civ. art. 544

Le droit de propriété est un droit réel qui confère à celui qui en est titulaire toutes les prérogatives qu’il est possible d’avoir sur un bien, savoir :

• L’usus : le droit de détenir et d’utiliser la chose ou le bien,
• Le fructus : le droit de percevoir les revenus (fruits) d’une chose ou d’un bien,
• L’abusus : le droit de disposer de la chose ou du bien (vendre, donner, modifier).

Les notions de démembrement viager et démembrement temporaire

Dans le cas d’un démembrement viager, usufruit et nue-propriété font l’objet d’une séparation jusqu’au décès de l’usufruitier. A ce moment, ces derniers sont rassemblés entre les mains du nu-propriétaire qui devient alors pleinement propriétaire. C’est l’âge de l’usufruitier qui va déterminer la valeur de la nue-propriété. :

• L’usufruitier a plus de 91 ans. La valeur de la nue-propriété représentera alors 90% de la valeur de la pleine propriété.
• La valeur de la nue-propriété représentera 10% de moins que la valeur de la pleine propriété par tranche de 10 ans. Dés lors, si l’usufruitier a entre 81 et 90 ans, la valeur de la nue-propriété se montera à 80% de la valeur de la pleine propriété. Si l’usufruitier a entre 71 et 80 ans, la nue-propriété représentera 70% de la valeur de la pleine propriété et ainsi de suite.

A l’instar du démembrement viager, le démembrement temporaire opère aussi une séparation entre usufruit et nue-propriété. Cependant, cette scission ne dure que pour une période donnée en général équivalente à 5 ou 10 ans.

De la même manière que précédemment, c’est à l’issue du démembrement que le nu-propriétaire acquerra la pleine propriété. C’est la durée du démembrement qui va conditionner la valeur de la nue-propriété. Par exemple, pour un démembrement d’une durée équivalente à 20 ans, la valeur de la nue-propriété sera d’environ 55% de la valeur de la pleine propriété.

Quelles sont les hypothèses les plus courantes de démembrement au cours de la vie patrimoniale ?

Tout d’abord, nous citerons le cas du démembrement subi. Cette hypothèse se traduit, au moment du décès d’un des deux conjoints, par le choix du conjoint survivant de prendre tout ou partie de la succession du défunt en usufruit.

Soit cette hypothèse est envisagée dans le cadre des règles de dévolution légale, soit il se sera agi d’une donation au dernier vivant.

La seconde hypothèse se rapporte à une donation et au bénéfice d’un placement. Dans cette situation, une personne peut choisir de faire don de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un placement à une personne tierce. Ainsi, il est fréquent de trouver des scénarii dans lesquels est donnée la nue-propriété d’un bien immobilier. Le donateur conserve alors l’usufruit et le donataire en récupère la nue-propriété.

Cette stratégie permet la réduction des droits de succession au moment du décès. Il n’est pas rare non plus de trouver des donations temporaires d’usufruit.

Une autre solution, bien que moins répandue, peut se loger dans le don d’usufruit ou de la nue-propriété d’un placement financier.

Enfin, il faut savoir que la clause bénéficiaire contenue dans un contrat d’assurance-vie est elle aussi éligible à un démembrement.

Dernière hypothèse la plus fréquente, celle de l’acquisition de la nue-propriété (ou de l’usufruit) d’un bien (ou part de SCPI). Il s’agit d’une méthode d’acquisition d’un bien à prix réduit tout en profitant des revenus pendant une durée donnée ou en devenant pleinement propriétaire à l’échéance.

La technique la plus connue étant celle du viager qui autorise l’achat de la nue-propriété d’un bien afin d’en obtenir la pleine propriété au décès de l’usufruitier. Cependant, il reste aussi possible d’acheter de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un bien à titre temporaire (ou des parts de SCI).

L’hypothèse délicate du démembrement suite à un décès

De manière assez constante, lorsqu’arrive le premier décès dans un couple, les biens du défunt (moitié des biens communs du couple compris) feront l’objet d’une répartition entre les enfants et le conjoint survivant. Dés lors, plusieurs options pourront se voir envisagées :

• Soit le conjoint survivant prend ¼ des biens en pleine propriété.
• Soit le conjoint survivant prend 100% en usufruit, à moins qu’il y ait des enfants issus d’une autre union.
• Soit le conjoint survivant prend ¼ des biens en pleine propriété ainsi que ¾ en usufruit.

On s’aperçoit que fréquemment, les choix possibles induisent une situation peu confortable puisque le conjoint survivant deviendra usufruitier de biens dont les enfants sont nus-propriétaires. Cette position peut s’avérer assez sensible notamment au regard du devenir de la résidence principale. En effet, malgré les croyances de beaucoup de couples, la résidence principale qui appartient à la communauté n’est que très rarement entièrement récupérée par le conjoint survivant au premier décès. Cela vous semble quelque peu nébuleux ? Voici un petit exemple permettant d’illustrer cette situation :

« Monsieur et Madame Lesmariés sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Ils ont tous les deux 75 ans et 3 enfants : Olivier, Octave & Oscar. Monsieur Jean a hérité d’un bien immobilier au décès de ses parents pour une valeur d’environ 150 000 euros (et qui est donc un bien propre).

Le couple est propriétaire de sa résidence principale (estimée à 300 000 euros) ainsi que d’un appartement qu’ils mettent en location (estimé à 100 000 euros), tous deux acquis pendant le mariage, ce qui constituent donc des biens communs.

Ils ont aussi chacun un compte titres de 50 000 euros.

Au décès de Monsieur Jean, l’actif successoral se compose du bien en propre et de la moitié de la communauté (l’autre moitié appartient au conjoint survivant), soit :

• Pavillon : 150 000 euros
• Moitié de la résidence principale : 150 000 Euros
• Moitié du studio : 50 000 Euros 
• Moitié des livrets : 50.000 Euros

Soit 400 000 euros.

Si le conjoint survivant choisi ¼ en pleine propriété (100 000 euros), il se trouve que la valeur de ce quart en pleine propriété est inférieure à la valeur pour moitié de la résidence principale. Il ne l’aura donc pas en pleine propriété.

Il bénéficiera donc de 100% en usufruit et se retrouvera en démembrement avec ses enfants. »

Cette modalité de répartition appliqué à la résidence principale implique d’obtenir l’accord de ses enfants quant à une éventuelle mise en vente du bien ainsi que sur les termes du partage du prix entre le parent survivant et les enfants.

Cette situation présente de l’inconfort à plusieurs égards. Tout d’abord, l’autorité du conjoint survivant sur ses enfants peut s’avérer fragilisée en raison de son âge avancé. Ensuite, une discordance peut apparaitre entre les objectifs patrimoniaux des enfants et ceux du conjoint survivant. Enfin, il peut y avoir une inégalité dans la situation respective des enfants. Dés lors, la gestion d’une indivision avec le conjoint survivant usufruitier dans ce contexte est susceptible de provoquer certains désaccords entre les enfants.

Pour anticiper ces difficultés potentielles, les solutions offertes par la donation au dernier vivant ou le testament se révèlent peu pertinentes. Mieux vaut penser à octroyer, dans le contrat de mariage initial ou à l’occasion d’un aménagement ultérieur du régime matrimonial, la possibilité pour le conjoint survivant de réaliser le prélèvement de certains biens communs, tels que la résidence principale, avant tout partage successoral. C’est ce que l’on appelle le « Préciput ».

Les avantages du préciput

Tout d’abord, c’est une solution qui offre une réelle flexibilité. En effet, le couple détermine lui-même quels biens inclure dans le préciput et quels biens offrir en partage lors du premier décès. Cette modalité parait judicieuse dans la mesure où elle favorise l’optimisation de sa succession, la transmission d’un capital à ses enfants, ou d’un bien démembré entre le conjoint usufruitier et les enfants nus-propriétaires.

Ensuite, il s’agit d’une solution permettant l’atténuation des droits de succession grâce à l’abattement de 100 000 euros par conjoint et par enfant.

Enfin, c’est une solution économe dans la mesure où le tarif de l’acte se situe entre 1000 et 2000 euros.

En revanche, il faut être vigilant quant à l’utilisation de cette possibilité dans le cadre d’une famille recomposée. En effet, l’un, voire plusieurs des enfants peuvent invoquer un avantage matrimonial par le truchement d’une action en retranchements.

Le démembrement appliqué au contrat d’assurance-vie et au contrat de capitalisation

Au sein de la plupart des ménages français, chacun des épargnants sera détenteur d’un contrat d’assurance-vie contenant une clause protectrice du conjoint ou des enfants. Voilà une manière d’anticiper la survenance du décès prématuré d’un des deux conjoints.

Si pour de nombreux Français cette solution peut sembler satisfaisante, il convient tout de même d’opérer une mise à jour de la clause bénéficiaire, notamment dans le cas de patrimoines relativement importants après un certain âge.

En effet, lorsque les conjoints ont atteint un certain âge et que leur contrat s’avère suffisamment rempli, il est peu probable que le conjoint survivant ait un réel besoin de ce nouvel afflux d’argent. Surtout que fiscalement parlant, cette solution n’est pas franchement intéressante. Les sommes perçues par le conjoint survivant grâce à l’assurance-vie ne sont plus éligibles à l’abattement de 152 500 euros sur les successions dans la mesure où le conjoint bénéficie déjà d’une exonération de droits dans tous les cas.

En outre, et particulièrement si le conjoint survivant a plus de 70 ans ou s’il a déjà versé un important montant dans ses contrats d’assurance-vie, il ne pourra bénéficier des conditions avantageuses dans le cadre de la transmission aux enfants. En effet, les héritiers perdront le bénéfice de l’abattement de 152 500 euros.

Dans une tentative de neutraliser cette situation, un couple pourrait songer à faire hériter directement les enfants par la modification des clauses bénéficiaires. Mais dans ce cas, quid de la suite si le conjoint connait une longue vie et vient à manquer d’argent ?

Protéger sans surprotéger le conjoint survivant et alourdir les droits de succession dus par les enfants représente une véritable problématique. Le salut pourrait provenir d’une technique plus fréquente dans l’immobilier que dans le contexte de l’assurance-vie. Il s’agit de la clause bénéficiaire démembrée. L’objet de cette dernière consiste à prévoir le démembrement du capital entre un ou plusieurs bénéficiaires en usufruit et un ou plusieurs bénéficiaires en nue-propriété.

Cette solution fait tout de même apparaitre un point d’attention relatif au « quasi-usufruit » soit le bien démembré qui porte sur une somme d’argent. A l’inverse de l’usufruitier, et sauf clause de réemploi des fonds, le quasi-usufruitier se voit ouvrir la possibilité de dépenser le capital perçu. Naîtra alors une créance de restitution. C’est-à-dire que lorsque le quasi-usufruitier aura trépassé, charge au nu-propriétaire de récupérer le capital sur l’actif successoral.

Cette clause permettra tout d’abord au conjoint survivant usufruitier de faire des prélèvements sur le capital transmis. Dés lors, sa protection est assurée. Ensuite, cette même clause bénéficiera aux enfants nus-propriétaires qui pourront, au décès de l’usufruitier, récupérer le capital sans s’inquiéter des droits de succession. Et cela est d’autant plus vrai si le conjoint ne s’est pas servi dans le capital. Dans le cas contraire, les nus-propriétaires pourront récupérer le capital manquant sur l’actif successoral au deuxième décès au titre de leur droit de créance. Et cela, en l’absence de droits de succession.

Au plan fiscal, les nus-propriétaires se verront tout de même appliquer des droits de succession (sauf clause contraire). La circonstance que le capital sera entièrement perçu par les quasi-usufruitiers étant inopérante.

Pour calculer la valeur de la nue-propriété, l’administration fiscale appliquera son barème officiel selon l’âge de l’usufruitier. Ainsi, plus âgé sera l’usufruitier, plus importante sera la valeur de la nue-propriété. A l’inverse, un abattement portant sur le capital reçu s’appliquera aux quasi-usufruitiers.

Usufruitiers et nus-propriétaires se partageront l’abattement de 152 500 euros sur les sommes versées au contrat avant les 70 ans du souscripteur. Et ce, en fonction de la valeur de leurs droits.

Vous devriez y voir plus clair avec l’exemple qui suit. Monsieur Durand a 2 enfants et se trouve détenteur d’un contrat de 500 000 euros versés avant ses 70 ans. Il en a démembré la clause de la manière suivante : son épouse est usufruitière et ses enfants nus-propriétaires.

A la mort de son mari, Madame Durand est âgée de 75 ans. Sur la base du barème officiel, la valeur de l’usufruit se porte à 30% de la valeur du contrat, soit 150 000 euros. La valeur de la nue-propriété est donc de 350 000 euros, soit 175 000 euros pour chaque enfant.

Dans la mesure où chacun des enfants se trouve bénéficiaire d’un abattement de 106 750 euros (152 500*70%), les droits de donation ne porteront que sur une somme de 68 250 euros (175 000 – 106 750) au taux de 20%.

Dorénavant, plus aucun doute n’est permis. L’assurance-vie constitue le placement privilégié des épargnants français. Cependant, beaucoup d’entre eux en oublient de mettre à profit quelques principes essentiels. Ainsi, on observe fréquemment que nombre d’épargnants détiennent un nombre important de contrats d’assurance-vie.

Le problème ? Souvent, les abattements sont déjà dépassés ou le seront lors du décès. Un autre effet indésirable réside dans ce que les proches pourraient devoir verser des droits de succession lors du décès.

C’est pourquoi, il peut sembler pertinent de se tourner vers d’autres types de contrats à l’instar du contrat de capitalisation. Il s’agit d’une enveloppe fiscale qui s’apparente à l’assurance-vie et qui bénéficie d’avantages identiques. Cependant, le contrat de capitalisation se distingue de l’assurance-vie par sa nature. En effet, le contrat de capitalisation est un produit d’épargne, comme le serait un livret classique, et non un produit d’assurance.

Certes, le fonctionnement de l’assurance-vie et celui du contrat de capitalisation semblent présenter de nombreux points communs. Cependant, il est une différence de taille : le contrat de capitalisation ne garantit pas le risque lié à la vie du souscripteur et ne se dénoue pas en cas de décès à l’instar de l’assurance-vie. Cette donnée est essentielle notamment dans une optique de transmission de son patrimoine.

Le contrat de capitalisation présente notamment deux avantages :

• Le contrat de capitalisation peut faire l’objet d’une donation. Or, fiscalement parlant, les donations sont éligibles au régime classique, à savoir : 100 000 euros par donateur et donataire en ligne directe (tous les 15 ans). De plus, l’antériorité fiscale du contrat est acquise peu important qu’il s’agisse d’une donation ou d’une succession.

• La possibilité est ouverte d’opérer une donation de nue-propriété du contrat de capitalisation. Étant précisé que le montant de cette donation sera inférieur à celui d’une donation en pleine propriété. Afin de jouir des revenus procurés par le contrat, le donateur se réserve l’usufruit. Et, au décès, le capital reviendra au nu-propriétaire sans qu’il n’ait à verser le moindre droit de succession.

La preuve par l’exemple ? « Un père de 69 ans donne à son enfant la nue-propriété d’un contrat de capitalisation d’une valeur de 150 000 euros. Étant donné l’âge du donateur, la valeur de la nue-propriété est estimée à 90 000 euros (60%). L’enfant profite de l’abattement de 100 000 euros et ne paye aucun droit. Au bout de 15 ans, le donateur pourra renouveler l’opération ou réaliser une autre donation. Au décès du donateur, l’enfant récupérera le contrat sans payer aucun droit de succession ». Le père peut encore transmettre 10 000 euros à son fils (100 000 – 90 000).

Pour finir, afin d’optimiser le patrimoine, souscrire un contrat de capitalisation démembré s’avère une excellente solution quant au réemploi des fonds en provenance du dénouement du contrat d’assurance-vie ou de la cession d’un bien immobilier ayant déjà fait l’objet d’un démembrement. Si l’assurance-vie ne permet pas l’hébergement d’un capital démembré, cette configuration est tout à fait possible dans le contexte d’un contrat de capitalisation.

Transmettre 150 000 euros à un enfant sans payer de droit de succession lorsque l’on est un couple âgé de plus de 70 ans : la solution grandeur nature !

Nous vous présentons Alain et Sylviane. Alain vient d’atteindre les 78 ans et Sylviane les 71 ans. Mariés, cela fait 38 ans qu’ils vivent une idylle passionnée. En outre, ils sont les heureux propriétaires d’un appartement à Bordeaux estimé à 350 000 euros. A l’instar de beaucoup de leurs compatriotes, Alain et Sylviane possèdent chacun un contrat d’assurance-vie d’un montant de 280 000 euros. Bien conseillés, l’ensemble de leurs versements sont antérieurs à leurs 70 ans. Féru des marchés, Alain avait procédé à l’ouverture d’un compte-titres pour lui et Sylviane d’une valeur actuelle de 200 000 euros chacun. Mais depuis 2008, ceux-ci ont beaucoup perdu et Alain s’est quelque peu désintéressé des marchés.

Le logement du couple est payé et chacun de ses membres jouit de retraites confortables pour un montant de 2000 euros. Dans ce contexte, ils estiment qu’est venu le temps de réfléchir à la transmission de leur patrimoine au bénéfice de leurs deux enfantsKatia et Yannick.

Puisque leurs contrats d’assurance-vie ont été remplis avant leurs 70 ans, ils sont en mesure de profiter de l’abattement de 152 500 euros par bénéficiaireau moment de la transmission. Il leur est donc possible de procéder à la transmission des contrats sans droits de succession.

Grace au bénéfice de l’abattement sur leur succession à hauteur de 100 000 euros pour chaque enfant et par parent, l’immeuble dont ils sont propriétaires pourra être transmis sans droit de succession.

Mais la question qui nous obsèdent tous et qui nous tient en haleine est la suivante : comment vont-ils pouvoir transmettre les 400 000 euros de comptes-titres à leurs enfants sans payer de droits de succession excessifs ?

• La bonne idée

Dans un premier temps, il reviendra à Alain et Sylviane de procéder à la clôture de chacun de leurs comptes-titres. De toute manière, l’intérêt de les conserver s’avère très limité : plus le temps de s’en occuper ; plus le temps de prendre des risques ; lourde imposition en cas de gains.

Ensuite, chacun versera 30 500 euros dans un nouveau contrat d’assurance-vie. Afin de ne pas mélanger les abattements de 152 500 euros avec les nouveaux abattements relatifs aux versements passé 70 ans, il leur faudra ouvrir un nouveau contrat.

Cette manœuvre aura pour conséquence de transmettre à chacun des enfants 15 250 euros sans que le paiement de droits de succession ne soit exigé. Et ce n’est pas tout, les gains réalisés sur ces contrats bénéficieront aussi d’une exonération de droit de succession.

L’étape suivante consistera dans la répartition du solde, soit 339 000 euros, entre 4 contrats de capitalisation de 84 750 euros chacun. La nue-propriété d’un contrat pourra être donnée à chacun des deux enfants avec une réserve de quasi-usufruit. Pour rappel, le terme de « nue-propriété » se rapporte au fait de posséder un bien pour lequel le propriétaire ne dispose pas de la jouissance du bien. C’est-à-dire l’usufruit. Le quasi-usufruit autorise quant à lui une plus grande souplesse à l’usufruitier que le seul usufruit.

Pour anticiper la situation dans laquelle le couple souhaiterait vendre sa résidence principale, il est préférable qu’Alain et Sylviane en gardent la pleine propriété. C’est pourquoi, on préfèrera démembrer les contrats de capitalisation.

Prise en considération de leur âge et du barème de l’administration, la nue-propriété s’évalue à 70% du montant transmis, soit 59 325 euros par enfant. (Chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 euros à ces enfants tous les 15 ans). C’est le montant de l’abattement sur chaque contrat donné à un enfant. Au moment du décès, la pleine propriété du bien reviendra au nu-propriétaire sans qu’il n’ait à verser de droit de succession.

Résultat ? La totalité de leur contrat de capitalisation, soit 84 750 euros (+ effet marchés si il y a lieu) par enfant, a été transmis. Et tout cela sans qu’une once de droit de succession ne soit versée alors qu’ils avaient tous deux plus de 70 ans. Voilà comment Alain et Sylviane sont parvenus chacun à transmettre ces sommes à leurs enfants, en plus de l’abattement des 152 500 euros relatifs à l’assurance-vie avant 70 ans.

Encore une petite astuce ? Il faut savoir que l’abattement de 100 000 euros peut faire l’objet d’un renouvellement tous les 15 ans. Cela signifie que, si Alain et Sylviane ont la chance de vivre 15 années de plus, ils pourront faire jouer un nouvel abattement de 100 000 euros par enfant sur la transmission de leur résidence principale et transmettre pour 400 000 euros supplémentaires à chaque enfant. Et cela une fois encore sans payer de droit de succession.

Pourquoi investir dans la nue-propriété se présente comme une solution à ne pas négliger ?

Les investisseurs ne s’y trompent pas ! L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété pour une période de 10 ans constitue une solution pertinente à plusieurs égards. A fortiori, dans le cas d’un niveau d’imposition élevé (IR et IFI). Plusieurs raisons participent de l’intérêt pour cette technique.

Tout d’abord, le caractère mécanique du remembrement implique un risque assez faible. En effet, la nue-propriété se transformera en pleine propriété lorsque le démembrement sera parvenu à échéance. Or, il y a fort à parier qu’entre temps l’investissement aura fait l’objet d’une revalorisation.

Ensuite, il existe une multiplication des sources de gain. La première est issue du remembrement. En effet, si vous faites l’achat d’une nue-propriété sur 10 ans pour un prix inférieur à la pleine propriété, vous savez que la valeur de votre placement est susceptible d’augmenter. La seconde source provient de la revalorisation du bien.

Enfin, le contexte fiscal se révèle particulièrement favorable : absence d’IR ou de prélèvements sociaux ; absence de plus-value sur le remembrement qui n’est pas fiscalisé ; absence d’IFI qui sera dû par l’usufruitier à la déclaration du bien dans son patrimoine.

Ce type de placement peut s’avérer performant dans la mesure où la rentabilité annuelle est susceptible de se situer entre 3 et 5%. Cela sans imposition et pour un risque assez faible.

Cependant, il conviendra tout de même de porter une attention particulière au montant payé pour la nue-propriété du bien. Fréquemment, la valeur des nues-propriétés sur des biens en direct apparait largement surestimée.

Pour en savoir plus

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Toutefois le conseiller n’est pas omniscient. Il ne se substitue pas aux autres experts (notaires, avocats, experts-comptables ou sociétés de gestion). En réalité, il va coordonner les conseils et l’action, occasionnellement, lorsque l’intervention d’un spécialiste est nécessaire pour son client, à l’image d’un chef d’orchestre patrimonial. Par exemple, Centaure Investissements travaille en partenariat avec plusieurs cabinets d’avocats et d’expertises comptables pour accompagner au mieux ses clients en co-construction de la stratégie patrimoniale.

En bref

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