Logement étudiant : posez-vous les bonnes questions

Naturellement le choix du logement étudiant sera dicté par les critères de votre enfant. Mais dans une optique d’investissement, d’autres éléments doivent-être pris en considération : proximité des moyens de transport ? Offre de formation suffisante à proximité ? Valeur du bien à un horizon long ? Autant de questions à se poser avant d’acheter un logement étudiant à votre enfant. Cela est d’autant plus vrai que votre enfant risque bien ne pas rester dans le logement et préfèrera bientôt une colocation ou bien un logement dans un autre secteur. Le cas échéant, rien n’indique qu’un second enfant pourra ou souhaitera s’y installer.

Rappelez-vous que les critères de choix qui prévalent pour votre enfant ne sont pas nécessairement ceux qui prévaudront pour d’autres typologies de locataires. Ainsi, un bien mal desservi ou situé dans un secteur où les offres de logement ne manquent pas, vous contraindrait rapidement à revoir vos loyers à la baisse.

En conséquence, quand il s’agira de choisir le logement de votre enfant, pensez investissement ! En effet, les revenus de votre bien vous permettront de payer les loyers de votre enfant resté locataire. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) vous permettra par exemple  de déduire de vos revenus locatifs, les amortissements calculés sur la base de la valeur du bien, pendant une vingtaine d’années. Dés lors, votre revenu net d’impôt vous permettra de vous acquitter du loyer de votre enfant. D’autres avantages peuvent être avancés : la garantie d’acquérir un bien adapté à la location, l’éligibilité de votre enfant aux APL , l’entretien du logement … Sans compter que vous pouvez confier la gestion du bien à un professionnel.

La question de la gestion du logement étudiant

La gestion directe du bien représente une solution plébiscitée par les propriétaires qui souhaitent consacrer une partie des revenus locatifs pour autre chose que la rétribution d’une société de gestion locative, qui ne font pas confiance à ce type de société ou qui ont simplement plaisir à s’en charger eux-mêmes.

Sur un plan strictement financier, cette position peut se défendre lorsque l’on sait que ce type de service constitue environ 8 % HT du total des revenus locatifs annuels.

C’est pourquoi la question de la gestion du bien doit s’envisager au regard des attentes et aptitudes du propriétaire pour la conduite de ce type de tâche qui peut nécessiter un volume horaire important.

Être disposé à subir les contraintes de la gestion locative

Tout va dépendre d’une part, de votre flexibilité quant au volume horaire nécessaire à la recherche d’un locataire, à la gestion du bien et à d’éventuels incidents qui peuvent survenir au cours du bail. Par exemple : un locataire qui ne paye pas et/ou dégrade le bien, ou encore réalise un dépôt de préavis qui vous obligera à devoir organiser de nouvelles visites alors que vous êtes en vacances.

De plus, votre proximité avec ledit bien doit aussi entrer en ligne de compte. En effet, si vous habitez proche il vous sera aisé d’intervenir rapidement. Dans le cas inverse, il vaut mieux envisager d’avoir recours aux services d’une société gestion qui s’en chargera efficacement et rapidement à votre place.

Sans compter que la gestion directe réclame certaines compétences en termes de travaux mais également sur le plan juridique dans certaines situations.

A défaut, le recours à des professionnels peut s’avérer judicieux dans la mesure où ces derniers peuvent directement se charger de ces questions à votre place ou vous faire profiter de leur réseau d’experts. De plus, si l’on ajoute le poids des tâches purement administratives, la gestion directe peut rapidement devenir un véritable fardeau.

Au vu de ces considérations, existe-t-il une solution permettant d’investir sereinement et facilement dans un logement étudiant ?

La solution offerte par les résidences étudiantes

Rappelons-nous qu’aujourd’hui, en raison de la faiblesse de l’offre de logements, nombreux sont les étudiants qui peinent à trouver un hébergement le temps de leurs études. Et ce ne sont pas les vaines promesses du Gouvernement en la matière qui semblent inverser cette pénurie. En revanche, côté investisseur, cette situation représente une véritable aubaine. Surtout que l’on estime à plus de 2,7 millions le nombre d’étudiants en 2020.

Cependant, pour maximiser votre investissement, certains critères essentiels doivent être remplis :

• La proximité avec un campus universitaire
• La densité du réseau de transports en communs
• Le standing de la résidence et la quantité de services proposés

Investir à partir de 60 000 €

Le second pilier qui fonde l’attrait des investisseurs pour les résidences étudiantes consiste dans la relative facilité d’accession à ce type de bien. En effet, à partir de 60 000 € (prix immobilier HT), l’acquisition d’un appartement en résidence étudiante vous est d’ores et déjà permise. Cette circonstance est d’autant plus intéressante qu’actuellement les taux d’intérêt relatifs au crédit permettant l’acquisition sont exceptionnellement bas et les intérêts sont eux-mêmes fiscalement déductibles des loyers perçus. Ainsi, vous pouvez aisément financer ce bien de manière indolore et avec un effort d’épargne extrêmement faible.

En choisissant un gestionnaire de qualité, vous vous déchargez des tâches liées à la location telles que la recherche de locataire, la conduite des visites, les états des lieux ou encore la perception des loyers et l’entretien de la résidence. Ensuite, malgré la marge que votre gestionnaire pourra s’octroyer sur le loyer, vous pouvez tout de même espérer 4% à 4,5% de rentabilité nette grâce aux revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux VS Revenus Fonciers). Intéressant, n’est-ce pas ?

Le logement étudiant : la porte d’entrée à l’optimisation fiscale

En conclusion, le statut de LMNP ou le dispositif Censi-Bouvard, vous ouvrent de sérieuses pistes d’optimisation fiscale. En effet, le statut de LMNP vous offre la possibilité de produire des revenus locatifs exempts d’imposition pour une longue période grâce à la déduction des revenus locatifs, de l’amortissement du bien acquis. Pour finir, sachez que l’amendement Censi-Bouvard, en échange d’un engagement de location de 9 ans, permet une réduction d’impôt équivalente à 11% du montant hors taxes de votre bien dans la limite de 300 000€ par an. La TVA est récupérée lors de l’acquisition d’un bien en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Et alors nous direz-vous ? Cela vous permet de profiter, dans le cadre de cet achat, d’une belle économie d’impôt pouvant atteindre 33 000 € sur 9 ans.

Pour en savoir plus

Chez Centaure Investissements, nos conseillers sont des experts généralistes intervenant sur tous les domaines patrimoniaux :

• Immobilier
• Produits financiers et assurance vie
• Optimisation fiscale
• Retraite
• Succession
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La relation de confiance qui se tisse avec le client nécessite également des capacités relationnelles très développées. La pédagogie est également une compétence précieuse pour proposer un conseil pertinent, clair ne portant pas à confusion pour l’investisseur particulier.

Toutefois le conseiller n’est pas omniscient. Il ne se substitue pas aux autres experts (notaires, avocats, experts-comptables ou sociétés de gestion). En réalité, il va coordonner les conseils et l’action, occasionnellement, lorsque l’intervention d’un spécialiste est nécessaire pour son client, à l’image d’un chef d’orchestre patrimonial. Par exemple, Centaure Investissements travaille en partenariat avec plusieurs cabinets d’avocats et d’expertises comptables pour accompagner au mieux ses clients en co-construction de la stratégie patrimoniale.

En bref

• Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est d’être le chef d’orchestre de vos finances, et d’une façon générale, de votre patrimoine dans son ensemble, pour vous permettre de concrétiser vos projets et de régler des problématiques patrimoniales.

• Il vous conseille et met en œuvre des stratégies pour y parvenir.

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