Société Civile Immobilière : Comment ça marche ?
En créant une société civile immobilière plus communément appelé « SCI », vous répondez aux questions suivantes :
Comment assurer la gestion sereine d’un patrimoine immobilier lorsqu’il est partagé entre plusieurs personnes ? Comment se soustraire aux lourdeurs de ce type de configuration, notamment dans une optique de transmission, tout en optimisant votre fiscalité ?
Mais quelles sont les démarches à suivre et quel est le régime qui s’applique ?
Aujourd’hui, Centaure Investissements vous dit tout ce que vous devez savoir avant d’envisager la mise en place d’une SCI.
Quelques grands principes de fonctionnement de la SCI
Entrant dans la catégorie des sociétés, la SCI doit donc au moins se composer de deux associés qui possèdent chacun des parts sociales à mesure de leurs apports et qui souhaitent ensemble réaliser la gestion d’un ou plusieurs actifs immobiliers. La société civile immobilière sera quant à elle réputée propriétaire du bien immobilier en question.
A l’instar de ses consœurs, la société civile immobilière se voit régie par ses propres statuts. Ces derniers permettent d’en arbitrer la gouvernance ainsi que la manière dont seront prises les décisions.
Enfin, charge aux associés de nommer un gérant dont la mission consistera dans l’administration du ou des biens au quotidien sans nécessaire respect d’un formalisme envers les associés.
Ajoutons que la SCI se distingue du régime de l’indivision à plusieurs égards :
- Le régime de l’indivision s’applique par défaut et ce, notamment dans le contexte d’une succession présentant une pluralité d’héritiers.
- L’ensemble des indivisaires se voit respectivement attribuer une quote-part du bien.
- Les droits respectifs des codivisaires sur le bien ne sont pas limités au montant de leur quote-part.
Pourquoi faire le choix de la SCI ?
Une gestion simplifiée de votre bien immobilier
Tout d’abord, chacun des associés répond, à mesure de sa participation dans la SCI, des éventuels dettes et bénéfices générés par le bien. Cela signifie, par exemple, que le coût de travaux sur le bien fera l’objet d’une ventilation parmi l’ensemble des associés de la SCI.
De plus, la possible cession dudit bien se trouve soumise à l’approbation d’au moins la majorité des parts qui composent la société. Cette condition permet de renforcer la sauvegarde du bien notamment lorsqu’il s’agira de préserver un immeuble familial.
Un outil efficace de transmission patrimoniale
La SCI se trouve particulièrement adaptée lorsque des parents nourriront le souhait de transmettre un bien immobilier à leurs enfants. En effet, la cession du bien pourra s’effectuer au travers de la cession successive des parts de la SCI. Méthode qui ouvrira le bénéfice des abattements ayant cours en matière de droits de succession en ligne directe, soit 100 000 euros par enfant et pour chaque donation. Ces abattements pouvant faire l’objet d’un renouvellement par périodes de 15 ans.
Comment sont imposés les bénéfices de la SCI ?
Vous prévoyez de mettre le bien en location et d’en percevoir les loyers ? Dans ce cas, les revenus ainsi tirés de votre SCI feront l’objet d’une taxation au titre de l’impôt sur le revenu. Charge alors pour chaque associé de déclarer les sommes ainsi obtenues.
Attention dans le cas où des biens meublés seraient mis en location par votre SCI. En effet, dans pareille hypothèse, la nature de l’activité de la SCI sera analysée comme commerciale et ce sera donc l’impôt sur les sociétés qui s’appliquera.
Comment procéder à la création d’une Société Civile Immobilière ?
Dans un premier temps, il vous faudra procéder à la rédaction des statuts. Ces deniers feront notamment mention du gérant de la SCI, de la personne qui prendra la gérance en cas de décès ou d’incapacité de gérer par exemple, ainsi que du siège social de la personne morale. Il est fondamental que les statuts prévoient un maximum d’hypothèses comme le décès de l’un des associés, la cession des parts sociales, la transmission de celles-ci, le pré-décès du ou des héritiers des parts de l’un des associés, les catégories de parts, etc. … Attention aux statuts téléchargeables sur internet, généralement très incomplets sur ces sujets. Il faut être conscient que des statuts de SCI doivent être réalisés sur mesure, en fonction de la situation des différents associés. Il se composent régulièrement de 30 à 50 pages, voire d’avantage selon les associations.
La juste rédaction des statuts est donc fondamental …
Ensuite, la publication de l’avis de création de la SCI sera effectuée au sein d’un journal d’annonces légales. Enfin, pour immatriculer votre SCI nouvellement créée au Registre du Commerce et des Sociétés, il vous faudra vous rendre au greffe du tribunal de commerce.
Vous recherchez une solution simple et fiscalement intéressante de gérer votre patrimoine immobilier ? Alors contactez vite nos conseillers Centaure Investissements. Ils répondront à l’ensemble de vos questions et détermineront avec vous la stratégie la mieux adaptée. N’hésitez pas à nous contacter pour être accompagné sur la rédaction des statuts de votre SCI.
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Toutefois le conseiller n’est pas omniscient. Il ne se substitue pas aux autres experts (notaires, avocats, experts-comptables ou sociétés de gestion). En réalité, il va coordonner les conseils et l’action, occasionnellement, lorsque l’intervention d’un spécialiste est nécessaire pour son client, à l’image d’un chef d’orchestre patrimonial. Par exemple, Centaure Investissements travaille en partenariat avec plusieurs cabinets d’avocats et d’expertises comptables pour accompagner au mieux ses clients en co-construction de la stratégie patrimoniale.
En bref
- Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est d’être le chef d’orchestre de vos finances, et d’une façon générale, de votre patrimoine dans son ensemble, pour vous permettre de concrétiser vos projets et de régler des problématiques patrimoniales.
- Il vous conseille et met en œuvre des stratégies pour y parvenir.
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