Vendre à soi-même ? Quelle drôle d’idée ? Pourtant, il pourrait bien s’agir d’une technique redoutablement efficace. Maintenir un actif immobilier dans votre patrimoine ; jouir du produit de la cession comptent parmi les principaux avantages de cette technique de gestion patrimoniale. Mais comment organiser cette opération de manière efficace, efficiente et sécurisée ? Centaure Investissements vous dit tout ce qu’il y a à savoir sur cette technique.
Quelques points de vigilance
Vous détenez seul ou avec votre conjoint un immeuble locatif ? Dans ce cas, la vente à soi-même peut effectivement présenter un réel intérêt. Cependant, avant de mettre en place ce type de stratégie patrimoniale, prenez soin de vous poser un certain nombre de questions relatives à votre bien et aux divers événements qui l’affectent.
Ainsi, qu’en est-il de la protection de votre conjoint si vous veniez à décéder ? Comment est géré le risque d’indivision avec les enfants ? Comment se règlera la succession ? De quelle manière limiter le poids de l’impôt sur le revenu, de la fiscalité successorale ou encore de l’impôt sur la fortune immobilière ?
De plus, il conviendra d’être particulièrement vigilant pour éviter un certain nombre de pièges comme l’abus de droit au travers d’une fausse donation-partage par exemple.
Autant d’éléments que vous devrez étudier avec votre conseiller en gestion de patrimoine avant de vous engager dans une stratégie d’optimisation. Les experts de Centaure Investissements vous accompagneront dans cette étape essentielle.
La vente à soi-même : mode d’emploi
Dans un premier temps, il conviendra de sélectionner les biens qui se prêteront le mieux à ce type d’opération. Dés lors, voici une liste de biens qu’il faudra, sauf cas particulier, mettre de côté :
- les biens qui bénéficient d’un régime fiscal favorable mais temporaire ;
- les biens dont le financement n’est pas encore achevé ;
- les biens sur lesquels pèse une hypothèque ;
- les biens chargés en plus-value ;
- la résidence principale et la résidence secondaire puisqu’elles ne génèrent pas de revenus ainsi que les biens à faible rentabilité.
Une fois que cette ventilation aura été opérée, viendra le temps d’élaborer différents scénarii d’emprunt afin de déterminer les conditions les plus favorables. Le cas échéant, un expert-comptable pourra vous accompagner pour le choix du régime fiscal de la future société et l’évaluation de ses effets.
Ensuite, il faudra créer la société civile ou une SARL de famille. Les statuts prévoiront que la société aura pour uniques clients les associés qui la composent et qu’elle sera seule à jouir de la propriété du patrimoine. Au surplus, les statuts contiendront la manière dont le capital et les pouvoirs seront répartis en fonction du montant des apports de chaque associé. Seront aussi prévus les situations qui peuvent affecter la vie de la société et des catégories de parts en lien au droit de vote, au pouvoir juridique et au pouvoir financier. A la suite de quoi, il sera procédé à l’immatriculation de la société.
A compter de son immatriculation, la société se trouvera en mesure de réaliser un emprunt et d’acheter le ou les biens sur lesquels portent l’opération. Elle bénéficiera en outre de la faiblesse actuelle des taux d’intérêt.
Revendre à sa SCI ou à la SARL de famille
L’étape suivante va consister dans l’achat du ou des biens par la société civile ou la SARL de famille. Afin de répondre aux obligations de publicité foncière, l’acte qui formalisera la vente immobilière sera effectué sous la forme authentique. Cet acte fera mention du ou des vendeurs, de l’acquéreur représenté par la société civile de famille, le ou les biens sur lesquels porte la vente ainsi que leur financement. Il pourra s’agir d’un emprunt, d’un apport financier ou encore d’un apport immobilier partiel.
Dans la foulée, le produit de la vente du bien sera directement viré au vendeur. Corrélativement, par le truchement de la société civile, ce dernier accroitra la gouvernance qu’il opère sur le bien ainsi que sa jouissance.
Maximiser les effets de la stratégie
Enfin, pour maximiser les effets de la stratégie mise en place, les fonds obtenus pourront être réemployés pour constituer les capitaux d’une assurance-vie. De la sorte, le souscripteur conservera la pleine jouissance des capitaux ainsi investis et, sous réserve de ne pas effectuer de retrait, bénéficiera de plus-values réalisées dans un cadre fiscal avantageux. Cependant, même dans l’hypothèse d’un retrait, la fiscalité se trouvera douce et l’option de l’avance sur titre pourra être actionnée. En outre, l’assurance-vie profite particulièrement de faibles droits de succession. Ainsi, pour un versement effectué avant les 70 ans du souscripteur :
- Jusqu’à 152 500 euros par bénéficiaire : exonération de droits de succession
- Entre 152 500 euros et 700 000 euros par bénéficiaire : application d’un taux forfaitaire de 20 %
- Au-delà de 700 000 euros par bénéficiaire : application d’un taux de 31,25 % sur le montant transmis
Pour un versement effectué après 70 ans :
- Abattement de 30 500 euros pour tous les bénéficiaires puis application des droits de succession.
- Exonération des droits de succession pour les intérêts et les plus-values
Une belle opération de transmission
Il s’agit aussi d’une belle opération de transmission au regard de la société civile en raison de la faible valeur d’origine de celle-ci. De plus, il faut compter avec le fort effet de levier de la transmission dans la mesure où les parents pourront conserver l’usufruit. En outre, la valeur du bien est susceptible d’augmenter. A quoi s’ajoutent la progressivité de l’impôt sur les successions et le renouvellement de l’abattement au bout de 15 ans ainsi que la tolérance fiscale qui permet d’éviter la fiscalisation au titre d’une donation.
Pour en savoir d’avantage, consultez nos fiches :
Chez Centaure Investissements, nos conseillers sont des experts généralistes intervenant sur tous les domaines patrimoniaux :
- Immobilier
- Produits financiers et assurance vie
- Optimisation fiscale
- Retraite
- Succession
- Prêts
- Assurances
La relation de confiance qui se tisse avec le client nécessite également des capacités relationnelles très développées. La pédagogie est également une compétence précieuse pour proposer un conseil pertinent, clair ne portant pas à confusion pour l’investisseur particulier.
Toutefois le conseiller n’est pas omniscient. Il ne se substitue pas aux autres experts (notaires, avocats, experts-comptables ou sociétés de gestion). En réalité, il va coordonner les conseils et l’action, occasionnellement, lorsque l’intervention d’un spécialiste est nécessaire pour son client, à l’image d’un chef d’orchestre patrimonial. Par exemple, Centaure Investissements travaille en partenariat avec plusieurs cabinets d’avocats et d’expertises comptables pour accompagner au mieux ses clients en co-construction de la stratégie patrimoniale.
En bref
- Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est d’être le chef d’orchestre de vos finances, et d’une façon générale, de votre patrimoine dans son ensemble, pour vous permettre de concrétiser vos projets et de régler des problématiques patrimoniales.
- Il vous conseille et met en œuvre des stratégies pour y parvenir.
- Son indépendance vous garantit un conseil impartial, personnalisé et orienté vers votre réussite, sans conflit d’intérêt quant aux solutions proposées.
- Pour mieux vous conseiller, il va s’entourer d’autres experts qui vont vous apporter leurs connaissances et ainsi vous donner toutes les clés pour faire fructifier votre patrimoine.
- Enfin, il s’adresse à tout un chacun. Nul besoin d’être fortuné pour prévoir sa future retraite, assurer sa maison, ou encore placer ses économies.
